不动产房屋抵押担保问题

企业和个人为债务人提供担保,债务人借款期满不能清偿债务，导致担保人承担担保责任进入破产或列入黑名单的案件屡见不鲜。回顾办理的担保案件，担保人之所以提供担保，有的是基于朋友情面，有的是双方存在债务纠纷或双方存在其他经济利益关系等。前些时候，有个当事人咨询称他用他的房屋为朋友借款进行抵押担保，借款期满银行催款时，他经过调查发现所借款额就没有按照借款合同约定的用途使用。当事人想拒绝承担担保责任。律师分析案件的过程中，询问提供担保原因，当事人说所借款额他也用了一部分。很显然，假设这个担保合同无效，担保人也应承担赔偿责任，甚者不排除联合骗保的嫌疑。在继续分析规避风险的过程中，当事人提出让借款人写个借条并将借款人亲属的房屋抵押的方法。答案时肯定的，但问题是借款亲属的房屋没有房产证，办不了抵押登记。这个抵押合同是否有效呢？《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据该条规定，不动产抵押物未办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。《中华人民共和国民法典》第三百九十四条规定，?为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。抵押权的实质是债权人有权就抵押物优先受偿。由于不动产抵押物未进行抵押登记，抵押权未设立，债权人不享有对抵押物的优先受偿权。如何保证当事人利益。对于这个实物问题，律师认为，应该在抵押合同中注明，抵押人承担连带责任。《中华人民共和国民法典》第一百七十八条规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。否则，抵押人仅在债务人不能清偿时承担补充责任，也就是说，如果债权人向债务人和抵押人一并提起诉讼，抵押人享有先诉抗辩权。另外，在民法典颁布前，不动产抵押登记后，抵押人转让抵押财产，必须抵押权人同意，但现在如果没有特别约定，抵押人转让抵押财产不需要抵押权人同意，作为附随义务只要通知抵押权人就可以了。这情况可能会导致抵押人将抵押物转让后，受让人若是债务缠身，抵押权人实现抵押权也不是件容易的事情。为避免此类情况，建议抵押担保合同中注明相关事项。

 综上内容，涉及借款合同，抵押合同，反担保合同，涉及借款资金的用途，降低担保人风险，担保人如何摆脱承担担保责任等诸多的法律问题，需要长时间实务探索研究。