广州张静律师解答：一直以来，基本上所有的案件都认为外村人买宅基地是无效的，拆迁了也只能跟村民一方签订安置协议，但下面这个案件，处理方式却不一样，可供大家参考，给大家提供一个新思路:拆迁补偿款其实只是针对地上房屋的，那外村人买了宅基地后，自己建的房屋，那补偿款是不是也应归实际建房人呢，与宅基地的卖家无关呢，毕竟卖家只是卖的宅基地，又不是卖的房。本案具体案情如下：罗某1993年向卫某买了一块宅基地，付款2万8，后买家自己建房居住。2021年，案涉村旧村改造，经联社与买家罗某签订了安置协议，并按非村民标准进行了补偿。2022年，卖家卫某反悔，起诉当年的宅基地买卖合同无效，要求买家返还拆迁权益。一审法院审理后认为案涉宅基地证的名字是卫某，罗某非本村村民，判决宅基地买卖合同无效，并判决买家支付补偿款的一半给卖家。二审法院审理后，认为首先，由于买家非本村村民，故当年的宅基地买卖合同的确无效。其次，但买家已经与经联社签订了安置协议，又经联社收回了土地使用权，经联社作为土地使用权人，有权收回土地。再次，买家获得的是非村民待遇，说明旧改政策符合整体村民利益，村民也都同意。最后，宅基地买卖合同虽然无效，但土地已由经联社收回，故返还的原物即土地已灭失，补偿款仅是针对地上建筑物，不是针对土地，卖家无权要求分割补偿权益。最终，二审法院认定一审法院在买家还没有取得补偿款的情况下，就判决买家支付一半补偿款给卖家，不妥。改判驳回卖家的全部诉讼请求。

判决书节选：

   本院认为，本案系因农村宅基地房屋买卖合同产生的房屋拆迁安置补偿权益纠纷? 本案争议焦点为卫卖家是否享有涉案房屋的拆迁补偿权益。

   根据一审查明的案件事实，涉案房屋登记在卫卖家名下，但由罗买家出资建成并居住使用,1993年12月24日卫卖家与罗买家通过签订《赠与合同》的方式，约定将涉案房屋下宅基地使用权出卖给罗买家，罗买家支付了28000元的对价? 由于涉案房屋所在某村推进旧村改造,2021年11月9日罗买家与某经济联社、某甲房地产公司、某乙实业公司签订《某城中村改造房屋补偿安置协议(住宅)》，涉案房屋被拆除，双方确认罗买家得到的拆迁补偿权益为“非村民”待遇? 一审法院(2023)粤0105民初X号案生效判决，确认卫卖家与罗买家签订的名为赠与实为买卖的《赠与合同》无效?

   合同无效后，罗买家应当将涉案土地使用权返还给卫卖家，卫卖家向罗买家返还相应对价。但涉案房屋下土地已经被某经济联社根据《某城中村改造房屋补偿安置协议(住宅)》收回，并纳入旧村改造规划建设? 某经济联社作为涉案土地所有权人，其有权根据旧村改造方案收回土地重新规划使用? 根据罗买家与某经济联社签订的《某城中村改造房屋补偿安置协议(住宅)》，罗买家在拆迁合同中所获得的拆迁补偿权益为“非村民”待遇，并未获得村民待遇而完整享受涉案房屋和土地拆迁补偿的全部权益，说明某经济联社在对涉案房屋拆迁时已经考虑到了涉案房屋的具体情况，在旧改政策整体设计上已经照顾到本村村民利益。某村旧改方案由全体村民表决通过，罗买家与某经济联社签订的《某城中村改造房屋补偿安置协议(住宅)》也是全体村民意志的体现。卫卖家作为原宅基地使用权人，在当年收取28000元对价后，已经将土地使用权出让给罗买家，涉案合同虽被确认无效，但在土地被村集体收回的情况下，意味着本应互相返还的“原物”已经灭失，卫卖家未提交任何证据证明涉案房屋拆迁安置补偿权益包含了土地补偿款，其无权再向罗买家主张权益。一审法院在罗买家尚未享受到新房分配安置的情况下，认定卫卖家享有涉案房屋50%的拆迁补偿权益，并判决罗买家向卫卖家支付赔偿款2927775元，欠妥，本院予以纠正。    综上，判决撤销一审判决，驳回卫卖家的全部诉讼请求?