广州张静律师解答：我国法律从未明文允许外村人买宅基地房，只是1987年的土地管理法规定城镇户口居民使用宅基地需经县级政府批准，意思就是办理了过户手续就合法有效。但1999年修改的土地管理法又删除了该规定，至此宅基地不能卖给外村人。相关法律规定如下：

判决书节选：

关于宅基地的流转，自1982年《村镇建房用地管理条例》颁布以来，一直是严格限制流转,

    1982年颁布的《村镇建房用地管理条例》第4条规定：“严禁买卖、出租和违法转让建房用地? ”;

    1987年实施的《土地管理法》第41条规定“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”;

    1999年1月1日施行的《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”?

    在司法实践中,2001年10月30日广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条规定“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效? 但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效? ”;

    最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议》第19条规定：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效? ”;

    广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》粤高法发〔2022〕5号第13条也作了相应的规定，并认为宅基地使用权人和不具备本集体经济组织成员资格的人约定在宅基地上合作建房，非集体经济组织成员一方取得部分建设面积的，按照前款规定处理(即按照非集体经济组织成员买卖宅基地合同应认定为无效的规定处理)?

    根据上述法律规定及司法实践，非同一集体经济组织成员以合作建房形式变相转让宅基地使用权的，均应认定无效? 涉案《私人合建房屋协议书》约定周出资人出资获得涉案房屋的产权及使用权，该协议的实质涉及宅基地使用权的转让，因周出资人非涉案房屋所在集体经济组织成员，涉案《合建房合同书》违反了法律强制性规定，应被认定为无效? 一审法院确认该协议及基于对该宅基地房屋使用权进行买卖的合意而签订的三份《赠与合同》为无效合同，并无不当。

    另，从本案事实来看，伍二手买家系基于与周出资人之间的买卖关系进而在形式上签订有《赠与合同》，从而占有使用涉案房屋，其基于债权履行行为，认为对涉案房屋享有居住权，缺乏法律依据? 判决伍二手买家协助周某3、周某2、周某4、周某1（均为周出资人的继承人）返还涉案房屋。