宅基地纠纷229讲：宅基地房的买家是善意取得吗？

    广州张静律师解答：不是。外村人买宅基地房，在1999年之前一律是可以过户的，只是需要补交土地费。在1999年至2006年左右，有关系还可以过户。在2006年之后，基本上就不给过户了。所以无论的什么时候买的，只要过户了就有效，未过户就无效。张律师提醒：我国法律从未明确规定宅基地房允许卖给外村人，当年允许过户给外村人，也只是当年的过户政策原因，并不是法律允许买卖。所以现在正在打官司的买家们，不要主张自己不知道宅基地房不可以买卖，故自己构成善意取得。因为凡是未成功过户的，都应当知晓宅基地房买卖是无效的。如下面这个案件中，买家主张自己构成善意取得，法院就认定不构成。

判决书节选：

    关于郑二手买家对涉案房屋是否构成善意取得的问题。本院认为，首先，善意取得制度中的“善意”非指“好心、好意”，而是指行为人在为某种民事行为中不知道存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态? 郑二手买家明知涉案房屋为无法即时办理产权转移登记手续的农村宅基地房屋，亦明知出卖人并非所有权人，故其主张善意取得没有事实依据? 其次，不动产善意取得制度中，已合法办理不动产权利登记手续为重要条件之一? 但是，郑二手买家至今未能办理不动产权利登记手续，亦不可能办理该手续，故其主张善意取得不符合法律规定? 因此，郑二手买家对涉案房屋不构成善意取得。

    刘一手买家下落不明，经本院公告送达后，期满未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，判决一、确认原告何地主父亲与被告刘一手买家于2010年3月9日订立的《转让协议》无效;二、确认被告刘一手买家与被告郑二手买家于2010年8月19日订立的《房屋〈转让协议〉书》无效;三、被告刘一手买家、郑二手买家向原告何地主父亲返还位于广州市白云区江高镇某号房?