张静律师解答：由法院根据具体案情确定。如下面这个案件，袁某买房后10多年未过户，而房屋被陈某居住了10多年。一审法官认为交付大于备案行为，判决过户给陈某。二审法官认为袁某对未交付房屋不存在过错，且陈某的交易价格过低，改判过户给袁某。

判决书节选：

一审法院认为：

由于穗某公司又将惠雅阁902房再出售给陈某,并将该房屋交付给陈某使用十多年,现并无充分证据证明穗某公司与陈某之间有恶意串通的行为,故在两份买卖合同均有效的情况下,应衡量优先保障哪一方的权利。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条的相关规定,商品房交付的履行行为要优先于预售合同备案的履行行为,故陈某对于惠雅阁902房的权利要优先于袁某,袁某起诉穗某公司要求办理惠雅阁902房的产权登记手续,不予支持。袁某可另案向穗某公司主张违约责任。

二审法院认为：

关于穗某公司是否应协助袁某办理涉案房屋的产权证的问题。依据已查明的事实,穗某公司先将惠雅阁902房出售给袁某,之后又将同一房屋出售给陈某,故本案处理涉及一房二卖中应优先保护哪一方买受人权利的问题。经审查袁某与陈某的购买行为:

首先,袁某与穗某公司签订《商品房预售合同》的时间早于陈某与穗某公司签订《商品房买卖合同》。且,陈某在购买惠雅阁902房前已知晓袁某在此之前已购买该房屋。虽然陈某提交了《委托书》以证明其是在得知袁某放弃购买该房屋的情况下才购买,但该《委托书》为复印件,而陈某未提供其他证据印证其主张的前述事实。另,袁某与穗某公司签订的合同已在房管部门办理预购登记,至今仍未撤销,而陈某与穗某公司签订的买卖合同并未在房管部门办理备案手续,也无证据反映陈某曾要求穗某公司或袁某办理前述预购登记的注销手续。因此,陈某对造成涉案房屋一房二卖的现状具有过错。

其二,袁某与穗某公司就惠雅阁902房约定的交易价为33万元,袁某并已依照合同约定支付17万元的首期款,对于剩余房款,双方签订的《暂借房屋协议》显示双方直至2017年3月30日仍确认按揭支付剩余房款“暂停办理”,也无证据反映穗某公司曾催告袁某支付剩余房款而遭袁某拒绝,故可认定袁某对未能支付剩余房款不存在过错。现袁某明确表示同意将剩余房款一次性支付给穗某公司,也有利于涉案房屋交易利益的实现。而陈某与穗某公司就惠雅阁902房约定的交易价仅为177480元,该交易价远低于袁某的交易价。穗某公司虽对此解释为,因涉案房屋所属项目烂尾,故穗某公司向陈某低价出售涉案房屋以尽快回笼资金盘活该项目,但穗某公司的解释缺乏正当性。陈某称177480元的交易价符合当时的市场行情,亦不符合情理。因此,从交易价格的角度来衡量,相比陈某,袁某的交易行为更有利于实现涉案房屋交易价值的最大化。

其三,袁某未能实际占有惠雅阁902房,不可归责于袁某。从本案已查明的事实来看,穗某公司对袁某负有交付惠雅阁902房的义务但一直未履行,相反,直至2017年3月30日,穗某公司仍在《暂借房屋协议》中确认该房屋无法交付。对于袁某而言,穗某公司虽未向其交付惠雅阁902房,但已将麓雅居1211房替代交付以保障袁某的居住利益。在此情况下,袁某未向穗某公司主张交付惠雅阁902房符合情理,亦不存在怠于向穗某公司主张交付权利的情形。

综上,袁某作为买受人的权利应当优先于陈某得到保护。鉴于涉案房屋所属项目已有部分房屋成功办证,且涉案房屋目前不存在查封或抵押等办证障碍,故袁某诉请穗某公司协助办理涉案房屋的产权证合理合法,原审判决对此予以驳回有失妥当,应予纠正。鉴于袁某自愿表示同意将剩余房款一次性支付,本院据实加判袁某向穗某公司支付剩余房款160000元。

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。