广州张静律师解答：需具体案件具体分析，涉及到很多案件细节问题。不是简单的有效或无效那么干脆。下面这个案件可供参考：冯某签订认购书时，缴纳了定金100万。认购书还约定2200万购房款分5期缴完后，双方才签订正式商品房买卖合同，且冯某同意不对正式买卖合同提任何修改意见。冯某缴纳900多万后，对正式商品房买卖合同条款提出了异议，认为里面约定的开发商180天逾期交房豁免权太苛刻，另外希望将电器品牌约定写进去，开发商拒绝，冯某起诉。法院审理后认为，认购书第4.14（3）条款属于加重购房者责任，免除开发商责任的格式条款，对冯某不发生效力。冯某有权要求修改商品房买卖合同，现双方因对正式合同条款无法达成一致而解除合同，判决开发商退还冯某已收取的全部购房款（含定金100万）900多万。张律师提醒：一审对定金部分仅支持开发商退30万，没收70万，因为一审法官认为冯某也有过错。二审改判全退。张律师感慨：现在商品房这么不好卖，这个开发商还这么强势，最终房子砸自己手里了吧，再卖估计又降价100多万了。

判决书节选：

   法院查明：《商品房认购书》（2023年签订）第4.14（3）条款约定：“乙方已清楚了解并接受甲方于销售现场公示并出示之《商品房买卖合同》及其《补充协议》《临时管理规约》《前期物业服务合同》的所有条款，同意按该等条款签署《商品房买卖合同》等有关合同、协议，不再就前述条款提出任何协商或更改要求（该条款未经任何特殊标注）；等等。”

   本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案认购书中第4.14（3）条约定是否有效；二、涉案购房定金应否返还，本院认定如下：

关于争议焦点一。涉案认购书从性质而言为预约合同，当事人在签订认购书后有权对于后续订立正式的、条款完备的合同进行磋商并在磋商后订立正式合同，但认购书的第4.14（3）条排除了对方对合同主要条款继续磋商的权利，且并未以显著区别于其他条款的合理方式提醒买受人注意，故该条款依据《民法典》第四百九十六条规定对冯某不发生效力。双方签订的认购书除上述条款外，其余条款均合法有效。由于冯某已明确表示不履行预约合同的订立合同义务，订立预约合同的合同目的已不能实现，冯某已发函解除认购书，本院认定第4.14（3）条对冯某不发生效力，除第4.14（3）条外的认购书解除。 关于争议焦点二。关于合同解除的违约责任问题，如上所述，认购书中的上述条款对冯某不发生效力，双方应对合同条款进行磋商，后续磋商不成，买受人有权拒绝签订商品房买卖合同。考虑到港某公司作为出卖人，提供了认购书的格式条款，且商品房买卖合同条款第18.2条及第18.3条确有存在违反法律规定的情形，应承担部分过错责任。冯某作为买受人，在签订认购书时未尽审慎义务，亦应承担部分过错责任。因此，双方均对认购书的解除承担部分过错责任，鉴此，港某公司应向冯某退还定金100万元。