广州张静律师解答：分情况，看房屋有没有加建，有加建的话还要赔偿建房款，没有加建的就直接返还购房款再赔偿增值损失（增值金额的一半）。下面这个案件可供参考：卖家2002年将海珠区新滘镇一栋2层房屋卖给买家，买家买房后加建了4层至6层。2024年，卖家起诉合同无效。法院审理后，判决买卖合同无效。再然后，首先，卖家返还买家当初购房款14万。其次，卖家赔偿买家建设成本50万元（结转成本如何计算的另篇单讲）。再次，卖家赔偿买家增值损失（评估价－购房款－建设成本）的一半105万。最终，买家得到的金额一共是159万。

判决书节选：

   本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的涉案《房屋转让协议》无效。关于江卖家应向姜买家赔偿损失的数额认定问题，本院分析认定如下：

姜买家主张江卖家应向其返还房屋建设费用、装修损失及房屋升值利益损失。对此，本院认为：

   关于房屋建设费用，双方在本案中均确认江卖家交付给姜买家的原房屋共计2层，而后由姜买家加建了第3至第6层，房屋建设费用实为姜买家为提升房屋现有价值所投入成本，理应由江卖家返还。根据房地产及构筑物估价结果显示，涉案宅基地房屋总价为273.23万元，证载建筑面积321.3平方米的评估市场价值为243.87万元（单价为7590元/㎡，备注“已办证，为房地产价值”）、另有建筑面积206.7564平方米的评估市场价值为29.36万元（单价为1420元/㎡，备注“未办证，为建筑物价值”），面积为108.4403平方米的铝合金棚评估总值为1.74万元（单价为160元/㎡）。故姜买家投入的建设费共计506534元【有证部分：1420元/㎡×91.8㎡×1.5层＋无证部分：29.36万元＋铝合金棚：1.74万元】，故姜买家诉请江卖家赔偿建设成本50万元，并未超过其可主张的范围，本院予以支持。

   关于房屋增值利益的分配问题，根据房地产及构筑物估价结果显示，涉案宅基地房屋（含铝合金棚）总价值为2749700元，故增值利益损失应为2108200元【2749700元－减去原房屋转让款141500元－建设成本50万元】。至于损失如何分担的问题，双方均在明知法律对于争议房屋流转具有强制的限制性规定的情况下，仍签订涉案房屋转让协议，双方均有过错，应当各自承担相应的责任，应由江卖家应赔偿姜买家增值利益损失的一半，即1054100元（2108200元×50%）。    综上，江卖家应赔偿姜买家损失为1554100元（500000元＋1054100元）。一审法院在计算增值利益损失时未扣减姜买家对房屋投入的建设成本，认定不当，本院依法予以纠正。