广州张静律师解答：有一定效果，需具体案件具体分析。如下面这个案件，赵某买商品房后缴纳了100万房款，不想买了起诉开发商退款，理由是销售人员承诺定金不退房款可退。法院审理后认为：首先开发商虽然辩称补充协议有约定销售人员的口头承诺不算数，但补充协议太长，且该条款未通过加粗、下划线等方式显著标识，故属于格式条款对赵某不生效。其次销售陈某虽是中介公司的人员，但在认购书上有在销售代表处签字，故可认定属于开发商现场销售人员。陈某在与赵某沟通时（偷偷录音）明确承诺“定金不退，房款可退”一定程度上会对赵某的购房行为产生实质影响。再次，商品房买卖合同约定的违约金为20%，过高。结合前面所讲，本院判决违约金为5万，剩余房款95万元应退回。

判决书节选：

法院认为，赵某应承担的违约金金额的问题。

   其一，案涉合同附件十三《补充协议》第十五条第2款虽约定销售人员的口头承诺不构成合同内容，但该条款属于某实公司单方拟定的格式条款。且该条款位于长达16页的补充协议中，某实公司未通过加粗、下划线等方式进行显著标识，亦无证据证明其已向赵某作出提示说明。

   其二，陈某虽同时为中某地产销售人员，但其曾在案涉《某认购书》照片中结尾落款销售代表处签字，某实公司虽否认陈某担任其销售人员，但对此未能作出合理解释，也未能提交完整的认购书，需承担相应不利后果。故可认定陈某作为某实公司现场销售人员，在与赵某的沟通中明确传达“定金不退、房款可退”的信息，对赵某的购房行为产生实质影响。某实公司以售楼处有张贴《新建商品房交易风险提示》为由主张其已尽告知义务，但缺乏确切证据证明，且在销售人员明确作出相反承诺的情况下，购房人的信赖利益应优先保护。    其三，案涉合同约定违约金为总房价20%，明显过高，在某实公司未能提供充分证据证明其实际损失的情况下，本院结合赵某的违约程度、销售人员的承诺对赵某购房行为的影响等因素，酌定赵某承担违约金50000元，某实公司应返还购房款816230元、维修基金14750.58元及装修款140482元。