广州代理人超越代理权限收款，发生纠纷由委托人还是代理人担责？

咨询电话： ，张静律师解答：委托人和代理人承担连带责任。如下面这个案件，开发商委托李某卖房，李某与王买家签订房屋买卖合同后，却用自己的账户收取了王买家的房款，且未转交给开发商。后开发商又将房屋卖给第三人，导致王某无法买房，起诉赔偿。一审法院认为委托书未写明李某有收款权，故返还房款的责任应由王某承担。二审法院认为李某从事的代理行为直接对委托人产生法律效力，故开发商也应承担返还房款的连带责任。至于李某与开发商之间的内部关系，需另案起诉解决。

判决书节选：

关于江某公司是否为本案承责主体问题。在X号案生效判决中查明,从李某、粤某公司代理销售66套房屋期间的款项支付情况来看,在向某账户收取的9940万元中,仅有两个购房人曾直接向向某支付过款项,其余款项均非购房人支付,多数款项为李某、黄某支付,江某公司亦协助办理了42套房屋的交易过户手续,并无证据显示江某公司曾对李某收取购房人房款的行为提出过异议,故X号生效判决据此认定李某收取该案原审原告所缴纳的款项系代理江某公司的行为。本案付款情况与上述生效判决情况大致相同,按照同案同判原则,亦应认定李某收取王买家房款的行为属于代理江某公司的行为。至于江某公司有关李某收款行为涉嫌诈骗的意见,并无充分依据,亦与本院依据现有证据、各方当事人陈述并参考生效判决所查明的李某收款行为系代理江某公司的事实相矛盾,本院不予采信。

基于上述分析,对于买方王买家而言,李某与王买家签订《广州市存量房买卖合同》以及收取房款的行为均属于代理江某公司的行为,依照《民法总则》第一百六十二条关于“代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力”的规定,江某公司负有依约履约的义务。江某公司将涉案房屋另行出售的行为显属违约,理应承担相应责任。至于江某公司称其未收到任何购房款的问题,属于李某、粤某公司与江某公司之间内部关系的清理,应由江某公司与李某、粤某公司另循合法途径解决,而不能构成江某公司拒绝承担案涉《广州市商品房买卖合同》解除后果的合理理由。

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