张静律师: ,买受人从开发商处购买房屋,尚未办理产权登记,又将该房屋转卖给第三人,第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书?
律师解答:不能。原因为:
1、《合同法》第8条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。合同在相对人之间发生效力,除法律明确规定外,一般不能约束合同以外第三人。对于连环买卖,虽针对同一标的物,且交易彼此连续,但仍属不同主题和法律关系,故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利,除非符合《合同法》第73条关于代位权的规定。
2、根据我国房地产税收有关法律规定,二手房交易需缴纳营业税、个人所得税、契税等税种,如允许第三人直接向出卖人主张过户,将使中间环节税收被规避,导致国有资产流失,同时又民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。
3、如允许第三人直接向出卖人请求过户,买受人的债权人利益可能会受损。特别在买受人恶意讨债时,其与第三人虚构房屋买卖合同,由第三人通过法院裁判获得房屋所有权,使买受人债权人利益落空。故此种情形,第三人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记,不能直接向开发商主张。
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