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广州二手房买卖合同无法继续履行,如何认定是谁的过错?

发布者:张静律师|时间:2018年07月20日|分类:律师随笔 |268人看过举报


张静律师: 201559日,程女士与沈先生签订房屋买卖合同,约定程女士将其名下一套房屋卖给沈先生,房款总价为700万,其中定金30万,首付款312万,贷款250万,剩余108万余款于714日过户当天以资金监管方式支付。合同履行过程中,沈先生支付了定金和首付款,但贷款未能如期获批,双方也并未于714日办理房屋过户。724日,程女士向沈先生发出解除合同通知,沈先生认为程女士是因房价大涨不想卖了,故诉至我院要求程女士继续履行合同、协助办理涉案房屋过户并支付违约金,同时明确表示愿意一次性支付剩余房款358万。诉讼中,程女士提出反诉,认为沈先生未在714日支付资金监管款项构成违约,要求确认双方已于724日解除合同,沈先生配合撤销网签,定金30万元不予退还。

 

法官说法:

法院经审理认为,沈先生未能如期获得批贷系不可归责于双方当事人的客观原因所致。因双方一直未签订资金监管协议,也并未在714日实际办理过户手续,故沈先生未支付资金监管款项并非单方违约,涉案房屋的买卖合同应当继续履行。但过户义务为双方义务,双方未能如约办理过户,也并非程女士的单方违约,因此对沈先生要求程女士支付违约金的诉讼请求不予支持。最终法院判令沈先生向程女士支付剩余房款358万,程女士配合沈先生办理涉案房屋的过户登记手续,驳回沈先生的其他诉讼请求和程女士的全部诉讼请求。

虽然本案中合同未履行并非买方单方违约所致,但实践中因房价上涨而违约的情况时有发生,表现为以各种原因要求解除合同或者违约加价,此时买房人可以拿起法律的武器保护自己的合法权益,通常有两个选择,一是要求继续履行合同,二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求,首先要确定买卖双方已签订购房合同,其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。


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