广州张静律师解答：无效。小产权房只能村民买，如果外村人借用村民名义买小产权房，房屋买卖合同是有效的，但是借名买房协议是无效的。也就是说，村民买家可以起诉借名买房协议无效，要求返还房屋给自己。如下面这个案件，法院就判决借名买房协议无效，外村人把房屋腾空交还给村民，村民返还当初的购房款给外村人，再赔偿增值部分的一半给外村人。

判决书节选：

    法院认为，关于案涉《协议》的效力? 《土地管理法》第六十三条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外? ”即禁止集体土地上的房屋在村集体经济组织成员之外进行流转? 案涉广州市海珠区某1101号房屋，属于某经济联合社取得的土地使用权的地块上兴建完成，且该房屋性质属于集体土地住宅房，其出让、转让等权益均受法律限制? 根据陈某与梁某签订的《协议》内容来看，梁某以陈某名义购买案涉房屋，梁某系实际拥有者? 梁某并非某经济联合社组织成员，后陈某与某经济联合社签订《房屋买卖合同》，由梁某以陈某的名义向某经济联合社支付了购房款? 从上述合同约定及实际履行来看，表面上系梁某借用陈某的购买资格购买了案涉房屋，但实际上系陈某将其有权取得的集体土地使用权转让给梁某? 根据上述法律规定，梁某不能购买上述房屋，故陈某、梁某之间签订的《协议》违反了法律的强制性规定，应为无效合同?

    关于合同无效后果的清理?陈某有权要求梁某向其返还房屋，梁某有权要求陈某返还其代为支付的购房款382174元?关于房屋增值损失及房屋装修损失问题? 法院依法委托了合某公司对案涉房屋的价值进行评估，该司出具的《房地产估价报告》载明案涉房屋市场价值为l818681元、评估单价为14300元/平方米? 依照公平合理原则，对于案涉房屋升值损失应由双方共同负担，也即陈某应向梁某赔偿损失718253.50元[即(l818681元-382174元)X50%]?