广州张静律师解答：打宅基地房的分割官司，需注意以下几点：1、先打一个官司（如离婚纠纷、继承纠纷、分家析产纠纷等），确定各自房屋的份额。2、再打共有物分割官司，主张分割各楼层的所有权和使用权。有宅基地证的面积可以要求分割所有权，无证面积只能要求分割使用权。3、如果有一方霸占房屋的情况，在共有物分割官司里，才可以主张对方支付自己份额的房屋使用费。房屋使用费的标准不用提交租赁合同这些，一般都是按照广州市房屋租金参考价来计算的。如下面这个案件，原告继母起诉被告继子分割共有的宅基地房。双方之前就打了一个继承纠纷官司，确定了各占50%的份额。后面法院就支持了继母的诉讼请求，判决有证的四层中，一、三层归继子使用，二、四层归继母使用，互相交付钥匙。无证的五、六层，第五层归继母使用，第六层归继子使用，互相交付钥匙。另外，继子向继母支付房屋使用费。

判决书节选：

   法院认为，关于邓现妻主张涉案房屋第一层至第四层房屋所有权分割及第五、第六层使用权分割的问题。涉案房屋每一层均具有独立使用的功能，具有物理空间上可分性。因某巷2号房屋的宅基地证登记为四层，四层范围内的房屋具有合法产权。且在（2021）粤0111民初X号的继承纠纷案件中已确认李大儿继承被继承人李父对某巷2号房屋四层范围内的50%份额，该份额由李大儿继承使用，剩下50%属于邓现妻。第一层至第四层共用一楼梯通道，每层空间独立，面积大小一致，为平衡双方实际使用利益，本院确认第一层、第三层由李大儿使用，第二层、第四层由邓现妻使用。至于某巷2号房屋的第五层、第六层，虽至今未经行政主管部门做出处理，但存在实际的使用价值，该房屋由邓现妻与李父投资所建，李父的份额已由李大儿继承使用，故邓现妻要求其与李大儿各使用一层合理，考虑李大儿现使用第六层，为方便使用，故本院对邓现妻主张使用涉案房屋的第五层，李大儿使用第六层予以支持。现第二层、第四层、第五层房屋现由李大儿实际出租及控制，李大儿应当向邓现妻交付上述楼层房间及一并交付享有房间钥匙。此外，涉案房屋的楼梯不作分割，由双方共同使用。

至于邓现妻主张某巷2号房屋的第一层至第四层房屋在2019年9月1日至2022年12月31日期间一半的租金收益。李大儿确认第一层至第四层房屋由其对外出租，产生出租收益。涉案房屋的第一层至第四层的房屋的50%归邓现妻使用，相应收益也应当按比例归邓现妻所有，故邓现妻有权向李大儿主张支付已收取的租金收益。邓现妻提交李大儿在继承纠纷案件中提交收取租金的部分收据，并按收据记录的租金标准推算李大儿上述期间的租金收益。本院认为，邓现妻提交的收据并不齐全，不能反映全部的租金收益情况，李大儿未提交相应租金收益数据。鉴于邓现妻明确不申请租金收益评估，故本院直接参照2019年9月1日至2022年12月31日期间广州市房屋租金参考价及双方所确认的每层出租房屋的面积予以计算租金收益。其中2019年至2021年涉案房屋所在区域的租金参考价为每月每平方15元及2022年涉案房屋所在区域的租金参考价每月每平方租金为16元，根据双方所确认某巷2号房屋的第一层至第四层，每层有两套房出租，其中一套面积35平方米，一套面积45平方米。故可计出2019年9月1日至2022年12月31日期间四层楼的租金收益应为195840元（15元/月/平方米X（35平方米+45平方米）X4层X28个月+16元/月/平方米X（35平方米+45平方米）X4层X12个月），考虑邓现妻主张上述期间正好处于长达三年左右的新冠疫情期间，疫情影响到涉案房屋出租以及正常出租也可产生空档期的情况，本院酌情按70%的出租率计算，故上述期间的租金收益认定为137088元（195840元X70%）。邓现妻享有其中一半的收益，故李大儿应当向邓现妻支付68544元。 综上，判决：一、广州市白云区某巷2号房屋宅基地房屋的第一层、第三层由李大儿使用，第二层、第四层房屋由邓现妻使用。李大儿于本判决生效之日起90日内将第二层、第四层房屋及相应楼层的房间钥匙一并交付给邓现妻；二、广州市白云区某巷2号房屋宅基地房屋的第六层由李大儿使用，第五层房屋由邓现妻使用。李大儿于本判决生效之日起90日内将第五层房屋及相应楼层的房间钥匙一并交付给邓现妻。整栋楼的楼梯共用不作分割；三、于本判决生效之日起五日内，李大儿向邓现妻支付2019年9月1日至2022年12月31日期间的广州市白云区xx村xx里2号房屋宅基地房屋第一层至第四层的租金收益68544元。