广州张静律师解答：需要进一步查明涂改是否有备案，如有备案则有效。如下面这个案件，法院向广州市规划和自然资源局发函询问宅基地房的使用权人是否有变更，又向经济社公司发函询问，最终查明是有变更，是有效的。
判决书节选：
本院认为,本案系继承纠纷,争议焦点是案涉11号房屋的使用权是否于1999年12月变更为冼父,该房屋是否属于周母的遗产。广州市天河区人民法院某号民事判决认定原11号房屋中建筑部分20平方归冼大孙、冼二孙共同所有,其余大部分建筑面积归周母所有。周母于1995年立有公证遗嘱,但其名下房屋于1999年12月使用权人变更为冼父。广州市规划和自然资源局于2020年7月6日答复原审法院:该房屋房产权登记情况即穗天沙字第××号村镇宅基地使用证存根。该局2020年8月24日再次答复:在实践中发现存在宅基地证发生变更仅在原证涂改未办理变更登记的情况,建议进一步向村或当事人等相关单位、个人了解涉案宅基地权属变更的相关情况。一审法院遂发函广州市冼某公司调查,该司2020年8月31日复函:“11号房屋宅基地使用证在1999年12月进行过变更,由原产权使用人变更为冼父。变更使用权依据:原产权人周母向村委会提出书面申请,经村委会房屋管理组核实后将办理变更的资料递交给当时的沙河镇房管部门办理;沙河镇房管部门变更手续完成后,我村房屋管理组在该房屋的《沙河镇宅基地(房屋)情况登记表》进行相关的资料变更登记。据我司的存档资料,确认11号房屋的使用人为冼父。”广州市冼某公司的复函与广州市规划和自然资源局的回复并无冲突,并详细解释了案涉11号房屋土地使用权的变更经过和缘由,同时有宅基地使用权证原件、收据等证据佐证,认定该事实的证据已经达到了民事证据要求的高度盖然性标准,原审认定周母于1999年12月将其房屋的宅基地使用权变更为冼父系周母的自主行为符合证据采信规则。冼大儿没有提供有效证据证明案涉房屋宅基地使用权的变更系冼父非法获取,其就此提出的主张缺乏依据。周母虽立有公证遗嘱,但之后其以实际行动变更了公证遗嘱中关于11号房屋继承的内容,案涉11号房屋已不属于周母的遗产,不适用遗嘱继承。
