宅基地纠纷193讲：自己名下宅基地给他人建房，拆迁补偿归谁？

    广州张静律师解答：此类案件需具体案件具体分析，关键看拆迁人跟谁签订了补偿协议。如果有确切证据证明属于借名登记，房屋是实际建房人的，则补偿可能归实际建房人。如借名登记行为损害了出名人的权益，则可获得一定补偿。下面这个案件可供参考：某宅基地房原是哥哥的，后2008年黄埔区对农村宅基地房屋普查登记时因政策原因哥哥将房屋借名登记在弟弟名下，弟弟手写了声明承认是借名登记行为。后哥哥的儿子将宅基地房拆旧建新，自己使用。再后来房屋拆迁，哥哥的儿子签订了拆迁协议领取了拆迁补偿。这时弟弟从国外回来起诉，说宅基地证是自己的名字，要求拆迁权益全归自己。法院审理后认为，声明能证明房屋真实是哥哥的，弟弟只是借名登记。且哥哥的儿子后续已拆旧建新，拆迁补偿应属于建房人的。至于宅基地的补偿，弟弟早已不是本村户口，故地的补偿也无权要求。判决驳回弟弟的全部诉讼请求。

判决书节选：  

本案的争议焦点为案涉的《拆迁补偿协议》是否有效，对此本院阐述如下：

    首先，案涉的房屋虽然登记在谢叔叔名下，但根据谢叔叔于2013年11月20日出具的《声明》内容“兹有座落在xxx4号房屋一座，原是居民谢父（谢叔叔哥哥）所有，因某原因换成产权归谢叔叔所属? 经谢父、谢叔叔同意，现将该座房屋的产权更正为谢大儿，今后所产生的一切产权法律问题将由谢大儿承担解决，特此申明！”谢叔叔主张该《声明》为其在谢二儿恐吓、威胁下所签署，但对此未提交证据证实，故本院对其该主张不予采信? 根据上述《声明》可知案涉房屋的实际权利人并非谢叔叔，且谢叔叔已放弃了该房产的权利? 这也与谢叔叔自认其在2013年11月已知悉该重建房屋情况后未对重建的房屋及其使用情况提出过异议相印证?

    其次，根据上述《声明》，谢父、谢叔叔同意将案涉房屋的产权更正为谢大儿，且谢大儿同意由谢二儿就该房屋签署《拆除补偿协议》，故谢二儿有权代为签署案涉的《拆除补偿协议》?

    第三，案涉房屋建于宅基地之上，根据“房地一体”、“地随房走”的原则，不能将案涉房屋与其所在的农村宅基地相分割，案涉房屋所依附的宅基地依法由某村集体所有，结合谢叔叔自认其在1975年已非该村村民，其并不享有案涉房屋宅基地的权益? 同时案涉房屋原为一层半结构，面积为60.9086平方米，该房屋在2012年已被谢二儿实际拆除重建，重建后的房屋为5层混凝土框架结构，总面积逾300平方米，且实际由谢二儿管理? 结合《拆迁补偿协议》附件的内容，可知在签署该协议时，案涉房屋已不存在，实际所补偿的房屋实为谢二儿重建的房屋? 据此，《拆除补偿协议》应为有效? 谢叔叔的诉请据理不足，本院均不予支持?判决驳回谢叔叔的全部诉讼请求。