广州张静律师解答：认购书需对房产交易的诸多事项都进行了约定才可认定为商品房买卖合同，下面这个案件可供参考。开发商主张认购书是商品房买卖合同，法院审理后认为，认购书对装饰标准、供水供电等设施的交付、公共配套建筑的产权归属、合同项下双方当事人的违约责任等重要条款都未约定，故不是商品房买卖合同。

判决书节选：

    关于《认购书》的法律性质认定?《民法典》第四百九十五条第一款规定,当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等,构成预约合同? 可见,预约合同与本约合同的区别在于当事人是否有在将来一定期限内订立合同的意思表示。本案中,案涉《认购书》第三条第1款约定“乙方2018年10月31日前携本《认购书》到甲方指定的地点签署《商品房买卖合同》”,表明双方有在将来一定期限内订立商品房买卖合同的意思表示,故《认购书》应属预约合同?

    至于国某公司称《认购书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,应认定为商品房买卖合同的意见? 本院认为,根据《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定,商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项? 而结合《认购书》的内容,《认购书》中并无对装饰标准、供水供电等配套基础设施的交付承诺和有关权益、公共配套建筑的产权归属以及履行房屋买卖合同项下双方当事人的违约责任的约定,并不能以此认定《认购书》已囊括商品房买卖合同应当明确的主要内容,故国某公司的该意见,理据不足,本院不予支持?本院认定案涉《认购书》为预约合同,本案为商品房预约合同纠纷案。