广州张静律师解答：如因需要拆除违建才能过户或通过贷款申请的话，则双方只要积极履行，就都不构成违约。但如一方因交易时间发生变化，故意不再履行合同，则构成违约，要承担违约责任。如下面这个案件，存量房买卖合同约定了递件的最后日期，履行时，因房屋存在打通的情况，按揭公司要求间隔房屋才能拿同贷书。卖家于是间隔房屋，最终导致买家同贷书延迟，双方未在递件的最后日期递件。买家拿到同贷书后，要求继续履行，卖家拒绝并解除合同。法院审理后认为，买家并无违约行为，交易时间延迟双方都无过错。现卖家拒绝卖房，构成违约，需赔偿房价10%的违约金。

判决书节选：

    法院认为:本案争议焦点为涉诉买卖合同解除的违约责任认定? 合同约定“甲乙双方应在贷款机构出具同意贷款通知书或相关意向回复并符合过户递件条件后15天内(最迟不超过2021年3月1日)到不动产登记机构办理完成本次交易的过户递交手续”,上述约定明确了双方办理过户登记的期限? 根据现查明的事实,贷款银行至2021年3月2日才通过贷款审批手续,已超过前述约定的过户时间? 对于该迟延的情况,根据刘买家及易卖家提交的微信、短信记录显示,涉诉602房存在与相邻房屋打通使用的情况,在办理按揭贷款过程中,按揭公司通知易卖家间隔房屋以便通过贷款评估,而易卖家至2021年2月17日通知按揭公司间隔完毕,直至2021年2月22日出具评估报告? 虽刘买家签订合同前已知晓房屋打通使用情况,但该情形可能导致贷款评估无法通过非刘买家签订合同时可以预见,且易卖家亦负有协助刘买家办理按揭手续的义务,上述迟延行为并非刘买家原因所致?此外,合同约定逾期履行本合同约定的义务超过十五日的,守约方有权解除合同?刘买家取得同贷书后,先后于3月11日、3月15日与易卖家前往办理过户手续,亦未超过合同约定十五日的期限? 因此,刘买家行为不构成违约,易卖家据此主张刘买家违约其有权解除合同,缺乏理据,本院不予支持?反之,刘买家在取得同贷书后,已积极履行合同义务,亦先后两次预约办理过户手续,易卖家认为刘买家应承担违约责任后才办理过户手续,于法无据,本院不予采纳?刘买家已于2021年3月19日发函给易卖家要求履行合同,易卖家亦未履行,故易卖家上述行为即已明确不再履行合同,应视为易卖家违约,应承担相应的违约责任? 现刘买家主张要求易卖家退还定金、支付违约金*房价10%、赔偿律师费的请求,合理合法,本院予以支持?