买商品房时，合同没有开发商盖章只有工作人员签名有效吗？

    广州张静律师解答：不一定，需要结合其他证据综合认定。买商品房时，购房人可能会和开发商协商签订一些材料。一般情况下，这些书面材料都是需要开发商公司盖章才有效的，但如果有充分的证据证明开发商虽然没有盖章，但实际是同意的，则仅有员工签名的材料也是有效的。如果没有证据证明开发商公司是同意的，则仅有员工签名的材料可能被认定为对公司不生效。如下面这个案件，叶某本打算贷款买房，谁知后面发现不能贷款，于是与开发商协商分期付款，一年内付清房款。但《延期签约申请表》仅有开发商工作人员签名同意，没有公司盖章。后开发商将房屋另售他人，并称《延期签约申请表》公司没盖章对公司不生效。法院审理后认为，公司虽然没盖章，但收取了首期款且未提任何异议，以实际行为表明是知情并同意的，最终认定开发商违约，赔偿叶某违约金5万元。

判决书节选：

    关于案涉《认购书》解除的违约责任认定的问题。本案中，百某公司与叶某签订的《认购书》虽约定付款方式为按揭付款，并约定于2019年10月5日签订《商品房买卖合同》后45天内付清全款，但从后续双方沟通情况来看，在百某公司因叶某未能依约提供相应按揭贷款资料及签署《商品房预（出）售合同》而向其发出解约《通知函》后，叶某于2019年10月26日发出《协商函》，提出与百某公司协商关于分期付款的方案。随后，百某公司工作人员于2019年12月4日告知叶某“公司这边回复超过12个月不批，所以只可以一年结清。”此后，叶某于2020年1月1日在签署《商品房预售合同》草签版本同时，在百某公司提供的制式表格《延期签约申请表》中签名，申请将签约时间变更为2020年12月31日，并由百某公司人员毛某、黄某分别以置业顾问、案场经理及营销经理的身份签名确认。上述事实足以表明百某公司的工作人员已经与叶某沟通确认延期至2020年12月31日签约并相应顺延付款时间。毛某、黄某均为百某公司工作人员，且案涉交易过程中毛某一直代表百某公司与叶某协商沟通有关合同事宜，特别是在叶某已于2019年10月提出延期签约、分期付款方案后，百某公司并未明确拒绝其该项申请，也未行使合同解除权，反之通过其工作人作出“可以一年结清”的回复，并将相应《延期签约申请书》交由叶某签署。故结合百某公司的行为以及毛某、黄某的履职身份，本院认定毛某、黄某签署确认《延期签约申请书》属于职务行为，其效力及于百某公司，并据此认定双方已就合同签约时间、付款方式等作出变更。百某公司认为该《延期签约申请书》未经其公司审批同意不发生效力的意见，理据不足，本院不予采纳。