存量房买卖合同约定可过户至第三人名下，卖家能解除合同吗？

广州张静律师解答：实际中在买家没有购房资格的情况下，经常会出现存量房买卖合同约定买家可指定过户至第三人名下的约定。此种情况下，法院首先因查明买家是否具备购房资格，若不具备购房资格，其要求继续履行合同的条件是不具备的，合同只能解除。至于解除之后，违约金如何确定，因双方都有过错，故违约金可酌情降低。如下面这个案件，合同约定的违约金是房款的20%，最终法院降到房款的5%。

判决书节选：

法院认为，第一,从合同内容看。合同约定“因政策多变,卖方允许买方用他人名额购入,并同意无条件配合办理过户的相关手续”及首期款30万元(不含定金)、按揭贷款280万元,并约定首期款在签订网签合同当日付清。合同约定的首期款的付款时间与二手房买卖中普遍约定首期款的支付时间为递件过户当日存在明显差别。在政府对房地产持续宏观调控,对买方购房资格及以此相应金融机构对买方征信、贷款额度等日趋严格审查的大背景下,上述合同约定的可操作性大打折扣,且涉嫌规避政府限购政策。购房涉及当事人重大切身利益,余买家作为完全民事行为能力人,应明知其本人是否具备购房资格,也应明知相关日趋严格的限购限贷政策,但仍在合同约定“卖方允许买方用他人名额购入”及按揭贷款额度为280万元(占总房款的87.5%),余买家作为买方显然亦未尽审慎注意义务,亦存在过失。法院在审理本案时对上述情况予以充分考量。

第二,从合同实际履行情况看。本案中刘卖家也自述签约后其家人表示出售价格低了。且从查明的事实看,刘卖家并未配合网签,而合同约定支付首期款的时间为签订网签合同当日,刘卖家辩称余买家逾期支付首期款,构成违约,缺乏理据,法院不予支持。根据二手房交易惯例及流程,在合同约定买方办理按揭贷款的情况下,卖方负有相应配合义务,但刘卖家事实上亦并未履行该义务。在买卖双方未共同签订网签合同及卖方配合买方申请银行按揭贷款并取得同贷书的情况下,刘卖家即使通知余买家前往房管部门办理产权过户手续,当时也不具备过户的客观条件。刘卖家在2017年7月中旬发函解除合同,无事实和法律依据,反而恰恰证明刘卖家以其行为表明其不同意继续履行合同,刘卖家为违约方。

余买家本案诉请建立在合同解除的基础上,本案中刘卖家亦未要求继续履行合同,故法院依法解除双方《房屋买卖合同》。合同解除后刘卖家应将其收取的定金10万元退还给余买家。

关于刘卖家应承担的违约责任。综合本案案情,考虑到《房屋买卖合同》的签约过程、背景及合同约定、实际履行情况、双方过错、房屋市场行情等因素,遵循诚实信用、公平合理原则,法院酌情判令刘卖家按购房款320万元的5%（合同约定20%）支付违约金16万元给余买家。