房屋买卖合同约定几年后过户，卖家能以买家无购房资格解除合同吗？

广州张静律师解答：不能。既然合同约定了几年后过户，则不能确定到时买家有无购房资格，此种情况下卖家不能要求解除合同。如下面这个案件，卖家起诉解除合同就被法院驳回，买家反诉交房并支付迟延交房违约金就被法院支持。

判决书节选：

本案双方争议的焦点为涉案合同是否因李买家现不具备购房资格而须予解除及方卖家是否应按合同约定,每日按总房价款的0.05%标准向李买家支付逾期交房违约金。李买家与方卖家于2018年4月21日签订的《房屋买卖合同》中第五条产权转移登记第3款约定,自该房屋可以办理存量房网签及转移登记之日起30日内,甲方承诺无条件配合乙方办理产权转移登记手续,将该房屋产权转移登记至乙方或乙方指定的第三人名下。因该条中有关选择将涉案房产转移登记至李买家指定第三人名下的约定,现方卖家不同意履行,且不符合《城市房地产管理法》第三十九条第二款:“转让房地产时房屋已建成的,还应当持有房屋所有权证书”的规定,故不应予支持。

本案李买家作为房屋买受人自身不符合广州市现行限购政策,但是其诉请的是交付涉案房屋而非办理不动产权登记,而从查明的事实可知,李买家仍继续履行还款义务,方卖家并未提出异议。根据方卖家自认的事实,涉案房屋已可收搂而其未收楼,已视为方卖家收楼,只是未办理收楼手续而已,现方卖家坚持拒绝办理该手续,为此,合同的履行至今尚未存在过户障碍。根据方卖家与华某公司所签订《广州市商品房买卖合同(预售)》的约定,方卖家选择由华某公司为其办妥产权登记,现无证据显示买卖双方变更了该约定,而该合同附件七第十二点第3条则将主合同第二十一条第2款第2项变更为“甲方应于房屋交付后900个工作日内到房地产登记机构办妥产权登记,并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”故即便方卖家未收楼亦应从华某公司可交付房屋之日起在900个工作日内计算办证期限,方卖家才可能取得涉案房屋的不动产权证。再根据李买家与方卖家签订的《房屋买卖合同》中第五条产权转移登记第3款的约定“自该房屋可以办理存量房网签及转移登记之日起30日内,甲方承诺无条件配合乙方办理产权转移登记手续,将该房屋产权转移登记至乙方名下”,即方卖家取得不动产权证后,应于30日内无条件配合李买家办理网签及产权转移登记手续,故在前述900个工作日的基础上还应加算30日,时间长久,而现今无法确定李买家在可办理转移登记之日必然不符合过户条件,且经法院多次释明,李买家亦明确表示清楚知悉且愿意自行承担以后将可能产生的风险,故方卖家现即以李买家现不具备购房资格而要求解除合同的主张缺乏依据,本院不予支持。方卖家应根据《房屋买卖合同》第四条约定向李买家交付涉案房屋,而其拒绝交付房屋构成违约,应承担相应的违约责任。

至于李买家主张应根据双方合同的约定,每日按照总房价款的0.05%计算方卖家逾期交房违约金问题。一审经核算,认定每日0.05%的标准过高,酌情予以调整为每日0.02%,同时违约金的总额以房屋总价款为限是一审法院行使自由裁量权,尚无不妥,故本院可予维持。

综上，判决方卖家交楼并支付逾期交房的违约金。