广州查封的房屋被拍卖后，原承租人能继续租赁房屋吗？

张静律师解答：看租赁合同的时间，如果租赁合同的签订时间在查封时间之前，则承租人可以继续租赁房屋，如租赁合同的签订时间在查封时间之后，则承租人不能继续租赁房屋。如下面这个案件，承租人拿出租赁合同复印件，现在租赁时间在查封时间之前。最终法院认为租赁合同无原件，无法证明租赁时间，最终判决承租人腾空房屋。

判决书节选：

本案争议焦点为：正某公司是否应向于科鹏交还案涉房屋，并支付占用费的问题。《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”经查，海珠法院于2012年10月30日查封案涉房屋，正某公司主张其在案涉房产查封前即已承租案涉房屋，其为此提供了《广州市房屋租赁合同》、租金支付凭证、水费、证明等予以证实。首先，正某公司提交的其与益某公司签订的《广州市房屋租赁合同》落款处虽记载签订日期为2012年8月1日，及其与金某公司签订的《广州市房屋租赁合同》记载的签订日期为2012年9月1日，但正某公司未能提供上述合同原件，并主张其现持有的合同原件是在2012年10月之后重新签订的。其次，正某公司提供的租金支付凭证显示其是在2012年12月12日支付，晚于案涉房屋被查封之日。再次，案涉《广州市房屋租赁合同》亦未进行租赁备案登记，正某公司等亦未提供已缴纳租赁税费的证据，而从其提供的水费凭证反映的开票时间、水费对应的期间亦均是在案涉房屋被查封之后。最后，关于案外人瑞某公司出具的两份《证明》为案外人单方陈述属证人证言，但无其他证据予以辅证，不能单独作为定案依据。综上，正某公司未能提供充分证据证实其在案涉房屋被法院查封前既已承租案涉房屋，其应承担举证不能的不利后果。

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼