广州使用性质不明确的集体土地能出租出让吗？

张静律师解答：不能，必须是依法登记的集体经营建设用地才能以出租、出让的方式进行流转。

判决书节选：

法院认为,针对第三个争议焦点,云竹合同的效力。《土地管理法》(2004年修订)第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”钟落潭镇政府、粤某轮胎公司签订《云竹合同》,从内容看,双方约定由钟落潭镇政府将土地交付粤某轮胎公司使用五十年,粤某轮胎公司向钟落潭镇政府支付相应土地款。该约定内容符合一般土地出让的定义及特征,法院认为该合同应定性为土地使用权出让合同。由此可见,双方实际是约定将涉案土地出让给粤某轮胎公司用于非农建设,且不符合上述法律规定的例外情形,合同违反了法律的效力性强制性规定,应属无效。而且,本案也不存在适用行为时法律认定为无效但适用新法却认定有效的情形。2019年修订的《土地管理法》第六十三条第一款规定:“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”从上述法律规定可知,以出让、出租方式进行流转的土地应当是依法登记的集体经营建设用地。现无证据证实涉案土地已经依法办理集体经营建设用地的登记手续。可见,本案不符合2019年修正的《土地管理法》第六十三条的适用条件,不存在新法与旧法确定合同效力的规定不同而应适用认定合同有效的法律的情形。

关于钟落潭镇政府要求返还土地的请求能否得到支持。《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”如上所述,云竹合同无效,粤某轮胎公司因该合同取得的土地应当予以返还。