胜诉判决丨签订房屋买卖合同≠排除法院强制执行

【前情提要】

张某曾向王某借款26万元，在该借款到期不能偿还时，王某诉至人民法院并于2020年6月10日申请诉前财产保全，后获得张某偿还本息的判决。该判决发生法律效力进入执行阶段后，案外人李某提出书面异议，在法院裁定驳回后，李某另提起案外人执行异议之诉，请求法院解除对房屋A的查封，撤销执行裁定书。

【关键词】

案外人异议；借贷；强制执行；以房抵债

【人物关系】

原  告：李某

被告一：张某

被告二：王某（我方当事人）

第三人：赵某

【案情简介】

2020年1月10日，李某与张某签订《房屋买卖合同》，约定张某将其房屋A转卖给李某，房屋房款共计90万元…等条款。备注：张某承诺于2020年5月20日之前将房屋交付给李某，如违约张某需向李某支付总房款百分之十的违约金。2020年2月份，张某之妻赵某在合同上补签字。

2020年1月10日，李某向张某转账30万元；2020年3月20日，李某向张某转账20万元。

2020年8月20日，李某通过Z中介公司与白某签订《不动产租赁合同》，约定将房屋A租赁给白某使用。

庭审中，李某提交了水费、电费、燃气费和物业费缴费明细一宗，用于证明其已经占有并且使用案涉房屋。

【律师观点】

一、李某应举证证明其对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益，否则法院应驳回其诉讼请求。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中的李某未能充分举证证明其具备排除法院执行的有效证据，因此其异议不能成立。

二、李某以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条主张执行异议没有事实依据，其主张不能成立。

《异议和复议规定》第二十八条规定：“排除执行”的四项情形并没有使用“下列情形之一”的字样，因此四项情形必须同时具备才能适用本条规定。然而本案中的李某并不具备第（2）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，也不具备第（3）项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。在一审开庭中其没有对此进行举证和证明，其执行异议不符合上述四项条件，因此李某不享有足以排除法院强制执行的民事权益。

三、李某没有提交交纳全部购房款的有效证据。

李某与张某之间签订的房屋买卖合同载明房款共计90万元，而李某仅提供了由张某出具的2020年1月10日的收条30万（C行29万，现金1万）和 2020年3月20日出具的收条20万（C行19.3万，现金0.7万），但未提供剩余房款40万及上述1.7万现金的有效凭证来证实下余房款已实际支付给张某，另外其也没有向法院申请就剩余房款交付执行，因此李某不符合“已支付全部价款”的条件。

四、李某已于案涉房屋查封前实际入住和实际使用的观点不能成立。

李某主张在案涉房屋查封之前已经实际入住不是事实，其陈述系一种虚假陈述。在一审开庭时其并没有提供充分有效的证据予以证实。虽然开庭时李某提交了案涉房屋的物业费、燃气费、电费和水费单据和明细，但是上述费用均是案涉房屋在被查封后才由李某为了配合其提出执行异议而办理的租赁和交费手续，并且缴费单据中也未载明李某系实际缴费人。上述证据无法证明李某在案涉房屋被查封前实际入住，因此法院应认定李某的观点不能成立，其应当承担举证不能的法律后果。

五、本案中王某完全可以对案涉房屋进行强制执行，王某查封及执行案涉房产系合法进行。

现有的证据仅仅可以证实李某实际占有房产的时间为2020年8月20日，而王某查封案涉房产的时间为2020年6月10日，王某查封案涉房屋在李某实际入住之前，因此说王某有权查封及拍卖案涉房产。王某对登记在被执行人张某名下的房产进行查封，是由人民法院依照法定的程序作出的保全行为，是维护王某合法权益的正当行为，因此说王某申请对案涉房屋进行执行并无不当。

【案件结果】

在庭前准备过程中，陈孝东律师认真梳理每一份证据，研读了相关类似案件，在庭审中据理力争，最终促成法院支持我方的全部观点并判决驳回李某执行异议的诉讼请求。通过本案的成功代理有力的保护了当事人王某的合法权益，维护了法律的公平和正义。