A与B、C房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）XX0304民初13526号 原告A，女，汉族，1981年3月25日出生，住址广东省深圳市福田区， 委托代理人A，北京市XX律师事务所律师， 委托代理人A，北京市XX律师事务所律师， 被告A，男，汉族，1963年10月30日出生，住址广东省深圳市龙岗区， 委托代理人A，广东XX律师事务所律师， 委托代理人A，男，汉族，1988年11月25日出生，住址广东省深圳市福田区，系被告之子， 被告A，女，汉族，1966年3月31日出生，住址广东省深圳市南山区， 委托代理人A，广东XX律师事务所律师， 委托代理人A，广东XX律师事务所律师， 第三人深圳市XX公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房A1，统一社会信用代码91440300715279885G， 法定代表人A，执行董事， 上列原告A诉被告B、C、第三人深圳市XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人A、B、两被告共同委托代理人C、被告D委托代理人E、被告陈永红委托代理人F到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结， 原告诉称：2015年5月14日，原告与两被告签订了《房地产买卖合同》，并履行了合同义务，后由于承租人否认两被告交付给中介的《放弃购买权声明书》，两被告也未向按揭银行办妥赎楼手续，没有将房屋交付并转移登记给原告，原告向深圳市福田法院提起了诉讼【案号（2016）XX0304民初3894号】，该案一审判决后，两被告一直没有履行合同义务， 另因被告逾期行为，导致原告支付的税费增加，根据（2017）XX03民终1283号判决书的认定及双方补充协议约定，该增加的税费应由两被告承担， 房屋至今没有过户，与两被告有直接关系，由于两被告没有履行合同义务，导致双方发生诉讼，原告按照法律规定提起诉讼保全，房屋保全时必须进行查封，因此查封的缘由在于两被告，我方已向福田法院执行局申请强制执行及要求解封，但在中途两被告又通过其代理人向福田法院打电话表示双方和解，导致法院暂停了解封及过户，两被告致电给福田法院法官后，并未与我方联系，我方不得已再次提请福田法院执行局下达裁定，于2017年7月27日到福田法院领取了执行裁定书， 据此，请求法院判令：1、两被告向原告支付违约金1593638元，从2016年9月29日开始暂计至2017年4月23日止，未计算的计算至房屋交付完毕及转移登记至原告名下之日止；2、两被告向原告支付逾期造成原告增加支付的税费暂定为100万元（最终以税务机关核算的为准）；3、本案诉讼费、保全费由两被告承担， 本案诉讼过程中，涉案房产经本院强制执行过户至原告名下，原告提交代理词主张其支付了税费2621384.8元，超出签订合同之时中介给出的费用200多万元，但本案中仅主张100万元，未主张的原告保留另行起诉的权利，原告诉请违约金原本的截止日期为办妥房产证之日止，但为避免争议，同意将违约金截止日期确定为福田法院向不动产登记中心送达协助执行通知及强制执行裁定书之日，即2017年8月4日止， 两被告共同答辩称：1、案件已经经过福田法院、深圳中院审理，二审时本案原告上诉请求中已经主张了违约金，二审判决作出之日作为计算截止日期，这表明原告的诉讼请求已经经过福田法院和深圳中院审理，按照民诉法第124条、最高院关于适用民诉法司法解释第208条的规定，一事不得重复审理，请合议庭考虑驳回原告的起诉，2、在原告履行买卖合同过程中，在（2015）深福法民三初字第1847号案中福田法院中支持了金万达投资公司的优先购买权，深圳中院（2016）XX民终14559号民事判决书维持了福田法院一审判决，这表明被告与金万达公司存在优先购买权，房地产买卖合同第20条备注条款第4款明确约定，卖方需在5日与租户签署放弃优先购买权，如无法达成卖方退还定金，双方不再追究其他违约责任，基于该条约定，原告无权向被告主张违约金，3、福田法院（2016）XX0304民初3894号案判决后，被告在7天内没有缴纳诉讼费，视为撤诉，被告对买卖合同继续履行没有异议，是原告坚持上诉，拖延时间，原告主张的是违约金，并没有针对继续履行合同进行上诉，因此迟延履行的责任在于原告，而非被告，4、原告关于税费的请求不应得到支持，双方签订的买卖合同第7条明确约定税费由原告承担，5、迟延履行并非被告原因导致，原告所谓的损失应由其自行承担，况且在本案中原告没有实际的损失发生，综上，请求合议庭考虑裁定驳回原告的起诉，或实体判决驳回原告诉讼请求， 第三人开庭时缺席，但在庭前提交书面答辩状称：本案系房屋买卖合同纠纷，而第三人与原、被告为居间合同关系，二者并非同一法律关系，第三人并非本案适格当事人， 2015年5月14日，在第三人的居间撮合下，原告与被告签订了《房地产买卖合同》（合同编号：8200534），以下简称合同），原、被告之间的买卖纠纷，已有法院生效判决加以认定，法院判决原被告继续履行涉案房屋买卖合同，并对被告的迟延履行违约金计算标准加以认定，第三人不作赘述， 关于交易税费计算方式问题，原、被告双方在房地产登记价格确认书约定，按国土局评估价办理递件过户手续；该房地产登记价格确认书是买卖双方真实意思表示， 答辩人世华公司作为居间方，积极撮合原告与被告A、B签订了《二手房买卖合同》，已经促成了合同的成立，全面履行了居间义务，根据《中华人民共和国合同法》第426条规定，第三人有权利向接受服务方主张相应的居间报酬， 经审理查明，2015年5月14日，被告A（卖方）与原告（买方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将位于深圳市福田区XX路XX楼XX房以19154300元转让给买方；房产交易过程中的营业税、城建维护税、教育附加费、个人所得税、土地增值税、契税、产权登记费及贴花、印花税、交易服务费、委托公证费、过户、按揭服务费、查档费、评估费、其他增值税由买方支付；赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用由卖方支付；没有约定的税费，由买卖双方各自按规定承担，合同签订后因法律法规、政策规定发生税费（种类或税率）增加或减少的，由买卖双方各自按规定承担或相应减付， 此后，在房屋买卖交易过程中，原被告之间发生纠纷，原告诉至本院，案号为（2016）XX0304民初3894号，该案经审理，做出民事判决书，判令两被告与原告继续履行双方之间的房屋买卖合同，并判令两被告向原告支付违约金1746872.16元（违约金以19154300元为基数按照日万分之二的标准自2015年7月1日起计至该判决作出之日，即2016年9月28日止）， 此后，原告与两被告均不服上述一审判决，上诉于深圳市中级人民法院，在二审过程中，两被告未在法院指定的期限内预交上诉费，两被告的上诉按撤诉处理，深圳市中级人民法院经审理，于2017年3月23日做出终审判决，判决驳回上诉，维持原判， 案件生效后，原告于2017年4月21日向原抵押贷款银行偿还剩余抵押贷款7978009.86元， 2017年5月27日，原告向被告支付完毕剩余房款6277192.98元，该房款中扣除了生效判决认定的应由两被告向原告支付的违约金1746872.16元、案件受理费147225元以及保全费5000元， 2017年6月2日，两被告向原告交付涉案房产， 之后，双方未能自行前往不动产登记机关办理过户手续，究其原因，两被告主张因为涉案房产被3894号案件查封，导致实际无法自行办理产权过户手续，原告则主张其同意办理过户手续，但被告A要求如其配合原告按照指导价过户，比照实际成交价将少征收税费，原告应将少缴纳的税费部分的一半补偿给两被告，且不同意支付延迟履行金，也不同意在原告没有向其返还费用的情况下按照指导价过户， 2017年6月14日，原告向本院提出执行申请，案号为（2017）XX0304执10835号，2017年7月25日，本院做出执行裁定书，裁定解除对涉案房产的查封，将涉案房产过户至原告名下以及冻结、扣划、提取本案两被告的银行存款及其他款项18953.19元和本案相关费用，或查封、扣押其等值财产，以清偿本案债务， 2017年9月18日，原告向深圳市地方税务局缴纳卖方应付税费2136904.66元以及买方应付税费484480.14元， 另查，原告提交了微信聊天记录一份，显示对方人员为“nicole1371428****”，微信中该人向原告方人员发送照片一张，照片显示内容为税费计算方式，物业名称处为空白，卖方应交税为6193元，买方应缴税为608675元，备注为以上税费计算供参考，以国土局实际税单及合约为准，对于该聊天记录，原告主张为中介公司人员向原告发送的涉案房产的税费计算单，被告对真实性予以否认，第三人庭后提交书面质证意见对真实性予以确认，但该税费是经纪人个人初步计算所得，仅供参考，具体税费须以国土局实际税单为准， 本院认为，原告与被告A签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行相应的合同义务，根据生效判决的认定，两被告未能按照合同约定履行房屋买卖合同约定的义务，构成违约，原告据此有权要求两被告支付自2016年9月29日至2017年8月4日止的逾期履行合同违约金，原告主张该违约金应按照合同约定的标准进行计算，但该标准过高，本院酌情调整为按照每日万分之二的标准进行计算，则两被告应向原告支付的违约金为1183735.74元，原告该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持， 关于两被告逾期履行导致原告税费增加问题，首先，合同约定的税费中除赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息以及提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用外，其余税费应由买方承担，即便合同签订后，政策原因导致该项税费金额发生变化，也不免除原告依据合同约定支付该种类税费的义务，原告承担后要求两被告返还，没有合同依据；其次，即便因为两被告违约导致原告支付高于合同签订之时政策规定的税费金额，原3894号案件加上本案，法院已认定两被告因其违约行为需要原告支付的违约金将近300万元，足以弥补原告的损失，原告主张其存在的损失包括租金损失以及资金占用损失，但未提交证据予以证实，而原告未能全额支付购房款，且房产过户至原告名下之前，亦不存在原告基于对涉案房产享有物权而可以获得租金收益的情形；最后，退一步说，即便因为两被告逾期履行合同导致政策变更，原告需支付多于签订合同之时可预期的税费金额，原告也未能举证证明如两被告正常履行合同，原告应支付的税费金额，原告据此应承担举证不能的法律后果，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持， 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告A、被告B应于本判决生效之日起10日内向原告C支付违约金1183735.74元； 二、驳回原告C的其他诉讼请求， 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费27549元，保全费5000元（已由原告预交），由原告负担17694元，两被告、共同负担14855元， 如不服本判决，原告、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费，逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理， 审　判　长　吴　　　　颂 人民陪审员　叶　 钧　 如 人民陪审员　杨　 海　 涛 二〇一八年二月二十八日 书　记　员　A（代） 郑纯敏 B