离婚协议作为夫妻解除婚姻关系时达成的就孩子抚养、财产分割、债权债务等一揽子协议。离婚协议经过民政局登记备案，但该登记备案不具有公示对抗的效力。离婚协议不具有强制执行的效力，如果离婚一方当事人不按照离婚协议约定履行协议，例如，不履行支付抚养费义务，不履行配合变更房产登记的义务等，另一方尚需要诉讼至法院就离婚协议的内容进行确认，依据判决强制另一方执行。

离婚协议就房产约定，尤其是房产尚登记在原夫妻两人名下，未办理变更登记至一方名下的。房产归属处于一种不确定的状态，此时，要确认房产的权属，视是否有第三人就房产主张权利，主要分为两种处理方式。

离婚协议中获得房产一方权利的保护：

一、没有第三人就房产主张权利的

1、一方可以要求对方至不动产登记部门配合办理过户；

2、另一方不配合至不动产登记部门办理过户登记的，一方可以凭借离婚协议，至法院提起确权之诉，没有欺诈、胁迫情形的，判决一般支持确权请求。

3、一方去世，产生继承，继承人就房产要求继承分割的，这里需要注意的是，继承人不属于第三人，应当尊重离婚协议的约定，非离婚协议约定房产归属一方的继承人无权要求继承房产。

二、有第三方就房产主张权利的

1、离婚后，一方将房产卖与第三人，第三人善意取得的，实际这种情况较为少见，因为变更房产登记，需要双方及买家都到不动产登记部门共同办理。但是确实有这种善意取得情况的存在。此时，离婚协议约定中的房产所有一方，只能要求实施卖房的另一方进行赔偿。主张返还房产、获得支持的可能性非常小。

2、离婚后，债权人申请法院将房产保全，经过判决依法申请强制执行的。这种情况下，分为下面几种情形：

第一，债务属于夫妻婚内产生的夫妻共同被债务，债权人可根据夫妻共同债务的判决，要求强制执行房产；

第二，一方婚前对外担保等产生的个人债务，此时债权人可就一方的房产份额申请法院强制执行，离婚协议中房产归属于另一方的约定无法对抗债权人的主张，此时对于离婚协议的双方当事人可以选择析产之诉，以求非债务人一方的房产份额更大一点，被执行的房产份额小一点，一般默认的执行份额是房产的一半份额；

第三，一方离婚后，产生的个人举债或担保债务，该种情形下，因债务产生于离婚之后，一般难以对抗离婚协议中房产归属于另一方的约定，法院一般不予支持债权人就房产的执行申请，房产仍属于离婚协议中约定的一方。但如果法院仍强制执行，离婚协议中约定房产归属的一方可以提起执行异议之诉，要求确认房产归属。

离婚协议中未获得房产一方权益的保护：

离婚一年内可以提起房产归属撤销之诉如果一方当事人认为离婚协议中财产分割内容不是自己真实意思的表达，存在欺诈、胁迫等，可以在离婚后一年内就就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议。《婚姻法解释二》：“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。”当然，上述财产协议的变更或撤销，包含房产归属条款的变更或撤销。即使房产已经变更登记在离婚协议约定的一方名下，也可以通过诉讼再行改变房产的登记状态。

综上，离婚协议生效后，离婚协议中就房产约定，尤其是房产尚登记在原夫妻两人名下，未办理变更登记至一方名下的。房产归属处于一种不确定的状态。此时，为了保护各自的权益，获得房产一方基于登记的需要，可能会提起确权之诉，为了抗辩债权人的需要，提起析产之诉、执行异议之诉；离婚协议中未获房产一方可以在离婚协议达成一年内，基于欺诈、胁迫情形提起撤销之诉。离婚协议生效后，就要及时履行义务，未及时履行变更登记义务的，可能要花费巨大的精力、成本，提起诉讼或应诉。

作者：季伟 江苏田湾律师事务所律师