共有物分割纠纷胜诉案件

律师观点分析

原告：金XX，男，1966年12月19日生，汉族，住浙江省苍南县。

原告：叶XX，女，1957年5月6日生，汉族，住浙江省苍南县。

二原告共同委托诉讼代理人：朱X涨，浙江XX律师。

二原告共同委托诉讼代理人：邹XX，浙江XX律师。

被告：吴XX，男，1965年8月12日生，汉族，住浙江省苍南县。

原告金XX、叶XX与被告吴XX共有物分割纠纷一案，本院于2020年11月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金XX、叶XX及其委托诉讼代理人朱X涨到庭参加诉讼，被告吴XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加证据交换和庭审。本案现已审理终结。

二原告金XX、叶XX向本院提出诉讼请求：1、要求将原被告三人共同所有的坐落于山东省青岛市胶州市兰州西路819号青岛××小区××号楼××单元××室的房屋予以分割；被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年12月23日，胶州市人民法院作出（2019）鲁0281民初2395号民事判决书，确认登记在被告吴XX名下的位于胶州市兰州西路819号青岛××小区××号楼××单元××室房屋（鲁20**胶州市不动产权第XXX号）为原告金XX、叶XX和被告吴XX三人共同所有，三人各占三分之一份额。被告吴XX不服提起上诉，2020年6月15日山东省青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02民终3698号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决书业已生效，现在原告金XX、叶XX要求对登记在被告吴XX名下的位于山东省胶州市兰州西路819号青岛XX××号楼××单元××室房屋（鲁20**胶州市不动产权第XXX号）为原告金XX、叶XX和被告吴XX三人共同所有，三人各占三分之一份额的房屋予以分割。原告根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院如诉判决，以维护当事人的合法权益。

被告吴XX未到庭，亦未提交书面答辩状。

原告围绕诉讼请求依法提交了（2019）鲁0281民初2395号民事判决书、(2020)鲁02民终3698号民事判决书、评估费发票等，被告未到庭质证，本院依法对上述证据进行审查并在卷佐证。

根据二原告举证和庭审调查，本院查明事实如下：

2019年2月27日，二原告金XX、叶XX向本院提出诉讼请求判决确认坐落于山东省胶州市兰州西路819号青岛XX××号楼××单元××室房屋（以下简称案涉房屋）系原告金XX、叶XX、被告吴XX三人共同所有并予以分割，庭审中，原告明确该诉讼请求为判决确认上述房屋系原告金XX、叶XX、被告吴XX三人共同所有，三人各占该房屋的三分之一。经审理，本院作出（2019）鲁0281民初2395号民事判决书，判决确认位于胶州市兰州西路819号青岛××小区××号楼××单元××室房屋【鲁（2016）胶州市不动产权第XXX号】为原告金XX、叶XX和被告吴XX三人共同所有，三人各占三分之一份额。

上述判决宣判后，被告吴XX提起上诉。青岛市中级人民法院审理后作出(2020)鲁02民终3698号判决，驳回上诉，维持原判。现（2019）鲁0281民初2395号民事判决书已经生效。

胶州市兰州西路819号青岛××小区××号楼××单元××室房屋【鲁（2016）胶州市不动产权第XXX号】建成于2014年，性质为商品住宅、房屋面积为142.36平方米，登记日期为2016年6月13日，登记权利人为吴XX。

本案审理过程中，被告吴XX经本院传唤，无正当理由拒不到庭，无法协商确定案涉房屋价值。本院依法委托青岛习远土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉房屋价值进行评估。该公司于2021年1月15日出具青习房评字（2021）-F003号房地产估价报告，记载案涉房屋状况为：该房屋所在建筑物证载总层数为19层，电梯总层数为18层，无二至四层，5-18层为住宅，19层为设备用房，案涉房屋位于第17层，建筑结构为混合结构，现使用用途为住宅，当前使用用途与证载用途相吻合，三室两厅，朝南向，外墙刷涂料与干挂石材，窗户为塑钢窗，安装防盗门，室内装修为毛坯。设备安装完善，有上、下水、电力，通讯，天然气，集中供暖，维护保养情况一般。估价结论为：房地产单价为6468元/平方米，总价为92.08万元。

该估价报告送达后，二原告金XX、叶XX提出异议，主张该估价报告评估价格过高并要求重新评估。青岛习远土地房地产资产评估咨询有限公司对该异议出具了书面答复称“公司评估人员根据委托方提供的《不动产权证书》和估价对象实际勘察状况，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》等法律法规和技术标准，在估价对象所在区域的同小区、相近楼层、相近面积、相同朝向等类似的房地产市场状况进行调查的基础上，结合市场交易行情，并充分考虑了估价对象的实物及区位状况，经综合分析后确定的估价结果。本次估价结果是客观、公正的价值意见，可以作为法院办案提供价值参考依据。”

另，对本案相关事实，本院依法进行了询问，原告称：

一、涉案房屋现状仍为毛坯房，空置。

二、房屋的钥匙在原告处。

三、涉案房屋在判决确认共同共有后尚未办理变更登记。仍然登记在被告吴XX名下。

四、二原告同意共同取得该房屋，并承诺按照评估价格支付给被告吴XX涉案房屋三分之一的价款306933.33元（920800元×1/3）。另主张因被告吴XX不到场与二原告协商确定房屋价值，产生的评估费9000元应由原被告分担。

本院认为，原告金XX、叶XX与被告吴XX对案涉房屋属于按份共有,每人占三分之一份额，该共有及所占比例已经由生效文书确定，本院予以认定。当事人的争议在于如何分割讼争房屋的产权。

对此本院认为，对于共有财产分割,《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”本案原被告并未约定对共有房屋不得分割，而且涉案房屋一直属于空置状态，从促进房产资源的有效利用，保障共有人权利的角度出发,应当允许共有人在保障其他共有人合法权益的前提下对案涉房屋进行分割。

对于案涉房屋如何分割，《中华人民共和国物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”本案案涉房屋作为整套建筑的单户住宅房屋，无法进行物理分割，原则上应当对折价或拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案审理过程中，经本院合法传唤，被告吴XX均未到庭参与对案涉房屋协商分割或折价、竞价。为确保案涉房屋价值的客观性，本院依二原告申请依法委托有资质的部门进行了评估，评估价值为总价92.08万元，该价值可作为案涉房屋分割的参考依据。

根据法律规定,共有人享有优先购买权。因被告吴XX未到庭参与分割，亦未表示欲购买其他共有人份额，二原告作为共有人要求在评估价值的基础上购买被告吴XX拥有的房屋份额符合法律规定，也有利于保障共有人优先购买权实现，推动房产资源有效流转，本院予以准许。

因共有财产分割基于原被告的共有权利，评估费9000元系为明确共有财产价值产生的客观费用，应由原被告按照财产份额分担为宜，故应由二原告金XX、叶XX承担6000元，被告吴XX承担3000元。

综上，二原告金XX、叶XX应支付给被告吴XX三分之一房屋份额价款306933.33元（920800元×1／3）。支付价款后，被告吴XX在胶州市兰州西路819号青岛××小区××号楼××单元××室房屋【鲁（2016）胶州市不动产权第XXX号】的三分之一所有权份额归二原告金XX、叶XX所有。

被告吴XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、第一百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、二原告金XX、叶XX于本判决生效之日起十日内支付被告吴XX三分之一的房屋份额价款306933.33元。支付价款后，被告吴XX在胶州市兰州西路819号青岛××小区××号楼××单元××室房屋【鲁（2016）胶州市不动产权第XXX号】的三分之一所有权份额归二原告金XX、叶XX所有。

二、被告吴XX于本判决生效之日起十日内支付二原告金XX、叶XX评估费3000元。

三、驳回二原告金XX、叶XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11800元，适用简易程序减半收取5900元，由被告吴XX负担1967元，二原告金XX、叶XX负担3933元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。