小产权房买卖合同的法律效力无效

律师观点分析

小产权房买卖合同的法律效力无效！

——万某、张某买卖合同纠纷（一审）案法律解析

供稿│邵贤南律师(授权发表)

【关键词】

小产权房   房屋买卖  禁止性规定  合同无效   违约责任

【要点提示】

小产权房屋建设未能办理建设用地审批手续，不能办理不动产产权登记，不属于合法建筑，不能进行市场交易，该房屋买卖违反《土地管理法》等法律的禁止性规定，不受法律保护。另外，被告张某也并非不享受该村村民待遇，其所称的指标房其实是其岳父谢某的购房指标。被告张某与万某签定的《购房权限定金协议》涉及建设用地未审批因而违反法律禁止性规定，所以无效，该协议被认定为无效后，被告张某应当依法返还原告万某交付的购房定金3万元。

【当事人信息】

原告：万某（买受人）

被告：张某（出卖人）

【原告起诉】

被告自称其有购买南昌市青山湖某公寓购房权限。2019年9月10日，被告与原告签订了《购房权限定金协议》。协议约定：被告将位于南昌市青山湖某公寓XXXX号房屋的购买权限转让给原告。合同签订后，原告按照约定向被告支付了转让款定金3万元。后因被告一直未按照约定办理陪同原告去村委会登记手续，使得原告合法权益受损，故诉诸法院。

【法院调解】

【一审】：

一、被告张某于签订本调解书当日一次性返还原告万某合同定金20000元；

二、本案诉讼费150元（已减半）由原告万某承担

三、本案一次性解决，双方无其他争议。

【案件解析】

律师观点：

1、小产权房交易是违法的，是国家和法律禁止的，所以得不到法律的保护。
   2、因违法，所以就存在被拆除或没收，并得不到有效补偿的风险存在。
   3、违约或一房多卖或房子的其他权利瑕疵等情况容易发生。因小产权房买卖是非法的，所以当一方反悔时，就可以主张合同无效;而又因小产权房没有有效登记，所以第三方根本无法查到买卖情况或是房子的权益状态，所以容易一房多卖或者其他权利瑕疵;
   4、转让手续虽然简单，但是毕竟违法，也造成了再转让困难，而且升值的空间也不大;
   5、房子寿命风险。虽说中国的商品房寿命不怎么样，但从总体平均上来看，相对于小产权房还是好一些，毕竟一般建小产权房的都是些不合法的开发公司，而且如有质量问题也得不到售后服务。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国土地管理法》（2020.1.1起执行）

第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第九条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。

第三十八条 下列房地产，不得转让:

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。