租赁房屋经营者因房屋征收皆可获得征收补偿

律师观点分析

租赁房屋经营者因房屋征收皆可获得征收补偿。

——刘某、南昌某房管所等房屋租赁纠纷

（一审）案法律解析

供稿│邵贤南律师(授权发表)

【关键词】

房屋租赁   拆迁  搬迁补偿  补偿协议   停产停业   经营损失   自搭房屋面积

【要点提示】

原告刘某早在2007年已不在该房坐店经营，故对搬迁补偿、装修补偿和提前签约并完成搬迁奖励，刘某不应享受权益，应由实际装修人和实际需搬迁人的南昌某橱柜衣柜商行享有。房管所作为被征收人，与某橱柜衣柜商行的经营者郑某就上述补偿项目和停产停业损失达成了补偿协议，并履行完毕，本院依法予以确认。原告刘某的自搭房面积补偿款已实际领取，但其作为出租房屋的转租人和第三层房屋面积的出租人，房屋被征收，也给其带来了相应的经营损失，其停产停业损失应得到相应补偿。综合考虑原告刘某既是承租人又是出租人的实际状况、刘某对本租货房屋的改扩建投入情況，酌情由刘某享有停产停业补偿费500431.78元的65%，即325280元。该款应由被征收人房管所和实际领取款项人房产物业管理公司共同支付给原告刘某。

【当事人】

原告：刘某（第一承租人、转租人）

被告：汪某（第二承租人）

被告：南昌某橱柜衣柜商行（实际装修人、实际需要搬迁人）

被告：南昌市某房产物业管理公司（出租物管理人）

第三人：南昌市某住房保障和房产管理所（出租人）

第三人：南昌市某房屋征收与补偿办事处（房屋征收实施单位）

【案情简介】

涉案房屋为南昌市某区房屋为某房管所直管公房。该房原为砖木结构，2000年左右改为砖混结构，建筑面积537.11㎡共三层，其中第层建筑面积102.21㎡、第二层建筑面积217.45m2、第三层建筑面积217.45㎡（属原告刘某在该房改建时自搭面积）。原告刘某自2000年开始租赁该房经营酒店。

2000年6月19日，原告刘某向房管所交纳了租赁押金30000元。此后，原告刘某一直向房管所交纳房屋租金至该房被拆迁为止，后期租金增加至每月27000元。

2007年5月28日，甲方南昌市某公司与乙方汪某签订《转让协议》，协议约定：“甲方将位于涉案房屋物业转让给乙方使用…。

2008年8月5日，汪某以该房产为经营场所，注册成立了某橱柜衣柜商场，经营期限至2011年12月31日，现已注销。2017年1月1日，刘某（出租方）与汪某（承租方）签订《店面租货合同》，该合同主要约定：出租物业涉案房屋物业提供给承租方。汪某自2007年5月起至该房被拆除止，一直向刘某交纳房屋租金。

2013年7月9日，郑某以该房产为经营场所，注成立了某橱柜衣柜电器商行，该商行于2018年4月4日核准注销。汪某与郑某为合作关系，郑某在该租赁房屋经营期间的租金，也由汪某向刘某交纳。

2017年11月17日，该租赁房屋由征收部门接收并实施拆迁。2018年6月1日，房屋征收部门与房管所及房产物业公司签订了《货币补偿协议书》两份。

2018年7月6日，房管所（甲方）与某橱柜衣柜电器商行（乙方，郑某）签订补偿协议，由甲方补偿乙方停产停业139864.7元、搬迁补偿费1598.3元、装修补偿费39857元、提前签约奖励费60000元，合计60万元。该60万元补偿款已由房管所支付给郑某；2018年12月12日，房管所（甲方）与刘某（乙方）签订补偿协议，对刘某自搭房按217.45m计算补偿金额计152215元，扣除刘某所欠房租74331,2元，房管所支付给刘某77883.8元。刘某因与房管所就其他征收补偿款的补偿问题无法达成一致意见，故向本院提出如诉求。

【辩论观点】

一、刘某的观点：原告刘某自2000年始因租赁取得涉案房屋的使用权，至房屋被拆除时终止。房屋征收办对涉案公房进行拆迁时，并未就原告就其停产停业等经营损失进行协商赔偿，反而同房管所和房管物业公司签订了补偿协议，损害原告合法权益。

二、汪某、南昌某橱柜衣柜商行（我方）的观点：被告汪某、被告南昌某橱柜衣柜商行在拆迁时是房屋的实际使用权人，收到实际的停产停业损失，原告刘某仅仅是第一承租人，拆迁时并未实际经营该房屋，故原告刘某不应该获得停产停业损失的补偿。

三、房管物业公司的观点：同南昌某橱柜衣柜商行答辩意见。

四、房管所的观点：我单位是该直管公房所有人，我单位与房屋产权人签订拆迁补偿协议有理有据，我方与原告之间没有任何关系，要求法院依法判决驳回原告对我方的诉请。

五、房屋征收办的观点：按照拆迁方案，我单位是与房屋产权人签订拆迁补偿协议，我方与原告之间没有任何关系，要求法院依法判决驳回原告对我方的诉请。

【法院判决】

【一审】：

一、被告南昌市某房产物业管理公司、第三人南昌市某住房保障和房产管理所于本判决生效之日起十日内共同支付原告刘某征收补偿款共计人民币325280元。（我方不需支付该款）

二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。

【律师分析】

本案中，邵律师代理被告南昌某橱柜衣柜商行。从本案结果来看，刘某被告某橱柜衣柜商行和原告两方都因房屋征收导致经营损失，所以都从房管所和征收办（实质上还是国家）获得一定经济补偿。具体原因邵律师分析如下：

被告南昌某橱柜衣柜商行是涉案房屋被拆迁征收时的使用人和需要搬迁人，所以征收办与南昌某橱柜衣柜商行签订的《补偿协议》，对此法院直接予以确认合法，被告南昌某橱柜衣柜商行获得包括停产停业、搬迁补偿、装修补偿等补偿款60万元被法院认可。另一方面，原告刘某的（停产停业、出租收入）经营性损失以及自行搭建扩建房屋面积的损失，法院也予以认可，所以判决房管所和房管物业公司共同向刘某支付停产停业补偿费500431.78元的65%自然也合法合情合理。

【涉案法条】

《中华人民共和国物权法》

第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

《中华人民共和国合同法》

第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。