通谋虚伪表示的效力认定-------以《合同编通则解释》第14条为内容

案情简介

2008年，杨某向许某借款，许某表示暂无闲散资金，杨某知道许某有多处房产，便要求许某将其名下的上海市103室房屋（以下简称103室房屋）过户给其，由其向银行办理按揭贷款，再由许某将该笔贷款支付给他。当时杨某承诺，一年内将贷款还清，并将房产证交由许某保管，同时留一部分保证金，用以保证一年后将房屋过户返还给许某。许某于2008年6月配合杨某将103室房屋过户给杨某，并由杨某办理了银行贷款116万元，许某将其中95万元交付给了杨某，剩余钱款作为杨某返还房屋的保证金。之后，杨某一开始正常归还银行贷款，但向许某提出要求延长过户返还的期限，并表示可以支付相应利息，许某出于对杨晓春的信任故同意其请求。2013年，杨某因职务侵占罪被判八年六个月；在杨某被处以刑事处罚后，杨某的其他债权人也查封了103室房屋，目前房屋上除了上述银行按揭贷款未清偿，还有数百万的债务查封。许某认为，杨某的违法行为严重损害了其合法利益，杨某出狱后还多次上门骚扰要求其搬离一直居住的系争房屋，故诉至法院，请求1.确认双方之间2008年签订的关于上海市103室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令杨晓春将上述房屋上的抵押、查封等权利限制予以涤除；3.判令杨某配合将上述房屋依法过户返还给许某，并支付过户相应手续费。

法院认定

本案的争议焦点在于原、被告之间签订的房屋买卖合同的效力问题。本院详述如下：

首先，从双方的意思表示看，本案中，原、被告双方虽于2008年签订了房屋买卖合同，并办理了房屋产权过户登记手续，但房屋产权证长期在许某处，杨某长达十余年期间从未占有、使用、收益、处分过系争房屋，仅是利用产证和补办产证办理了两次抵押贷款，故，纵使房屋产权证登记于其名下，亦难以直接认定双方对于系争房屋的买卖是双方的真实意思表示。

其次，许某陈述了两张首付款收条的出具原因，以及105万元贷款，扣除10万利息后交付杨某，次年杨某再次向其支付10万元利息，结合两位证人的证言，本院认为许某陈述更符合民事诉讼证据高度盖然性标准。

再次，从涉案买卖合同的履行过程看，一方面，不管是许某所称将银行贷款取出交给杨某作为对其借款，抑或是杨某所称将46万款项取出交给许某作为购房首付款，双方均非进行正常的房屋买卖交易流程，而系双方故意隐藏取款背后的真实意思；另一方面，杨某称其支付许某购房款项为首付款45万元，银行贷款105万元，银行转账10万元，合计160万元，与买卖合同约定的金额不符，之后长达十余年期间双方均未提及购房款项的结算。并且，从上述理由可知，杨某并未举证证明其向许某支付了45万元的购房首付款；另有，系争房屋过户至杨某名下后，双方并未办理系争房屋的交接，杨某虽称其将产证原件交于许某系出于委托许某将房屋代为出租之目的，但并未举证证明，其更未举证其以任何形式向许某主张过返还产权证原件和系争房屋。对其辩称，本院不予采信。

综上，原、被告双方之间并无房屋买卖的真实意思表示，杨某亦未证明其已支付合理的交易对价，双方以虚假意思表示而签订系争房屋买卖合同，该合同应属无效。对于合同无效的后果，本院认为，由于系争房屋的抵押和司法查封均涉案外人，且是否可以涤除尚不确定，故关于系争房屋上抵押权和司法查封的涤除、房屋产权恢复登记等事宜，当事人可另行解决，本案中不予处理。

律师分析

一、《上海市房地产买卖合同》的效力

根据《合同编通则解释》第14条第1句规定，当事人之间就同一交易订立多份合同，人民法院应当认定其中以虚假意思表示订立的合同无效。

在本案中，杨某为了达到向许某借款的目的，让许某通过签订房屋买卖合同的方式向银行进行抵押贷款，许某取得贷款后，将钱款出借给杨某。因此签订房屋买卖合同是虚假意思表示，则应当认定为无效。

二、借款行为的法律效力

根据《合同编通则解释》第14条第2句规定，当事人为规避法律、行政法规的强制性规定，以虚假意思表示隐藏真实意思表示的，人民法院应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定认定被隐藏合同的效力。

《民法典》第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

在本案中，借款合同是隐藏的意思表示，而且是双方真实的意思表示，该意思表示因违反法律、行政法规的强制性规定（不得套取金融机构的资金而转借他人），因此，借款合同也是无效的，借款行为无效，不代表借款不用偿还，借款本金依然需要归还。

三，合同无效的法律后果

根据《合同编通则解释》第14条第2款规定，依据前款规定认定被隐藏合同无效或者确定不发生效力的，人民法院应当以被隐藏合同为事实基础，依据民法典第一百五十七条的规定确定当事人的民事责任。但是，法律另有规定的除外。

在本案中，被隐藏合同指的是借款合同，借款合同被确认无效后，借款本金仍然需要返还。原、被告之间的借款需要返还，被告与银行之间的抵押借款也需要返还。

四、结论

1、双方当事人假借签订房屋买卖合同，隐藏借贷、担保等真实意思的，则应认定双方签订房屋买卖合同系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，依法应认定为无效。

2、对隐藏的借贷、担保等其他行为依相关法律进行效力认定。

3、对于无效的民事法律行为，当事人因该行为取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。