已被司法查封的房屋还可以进行确权吗？

案情简介

钟某早期以承包工程为由四处借债，有钱后去买房而未归还债务，其与出售人杨某约定，购房款500万元，但不办理房屋过户手续。钟某债权人马某得知后，将钟某起诉至法院并对涉案房屋采取财产保全措施。钟某得知后，以杨某名义将房屋转让给吕某，并告诉吕某该房屋尚不能办理房产证，待条件成熟时再办理过户手续。吕某再三询问后才知房屋已被司法查封，故将杨某起诉至法院，要求确认涉案房屋归吕某所有，并办理过户手续。

法院认定：

根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发〔2018〕9号）第8条，审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百三十四条的规定主张权利。本案原告请求确认案涉房屋权属，该房屋已被人民法院查封，本案涉及到申请保全人与被保全人的利益，故法院裁定驳回起诉并无不当，但当事人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定通过执行异议之诉主张权利。

律师分析：

一、《房屋买卖合同》的效力

吕某与名义出卖人杨某之间的合同，若系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定时，则合同有效。但若合同系钟某为了故意转移财产而为之，则该《房屋买买合同》有可能被撤销。

二、系争房屋的归属

在本案中，杨某名下的房屋的实际出资人为钟某，钟某是为了躲避债务而故意让杨某代持，故本案类似于借名买房，即根据不动产物权变动规则，借名人在将房屋过户到自己名下之前，并不能主张房屋归自己所有，即便钟某与杨某对系争房屋的归属进行约定也不发生法律效力。也就是说，双方当事人约定所购房屋归借名人所有，在将房屋登记至借名人之前，借名人也仅对出名人享有合同债权，其有权要求出名人办理房屋变更登记的权利，但不能请求确认对标的物享有物权。即系争房屋归属于杨某。

买受人吕某已经支付了全部的购房款，在过户之前被法院司法查封，其是否可以主张房屋的所有权？答案是否定的。首先，根据不动产物权变动规则，房屋仍然在杨某名下，故不能主张房屋的所有权，只能向出卖人主张合同请求权。其次，法律或司法解释明文规定，已经被司法查封的房屋不能进行确权，是为了保障申请人的合法权益。最后，买受人的救济途径是通过执行异议的程序来维护自己的合法权益。

三、结论

1当事人若需要对已经被人民法院查封、扣押、冻结的财产进行救济的，应当依照执行异议之诉的规定主张权利。

2、在房屋买卖合同中，买受人已经支付了全部的房款，但还未办理过户手续时，不能请求确认房屋的归属，买受人仅对合同享有请求权，可以追究相对人的违约责任和要求办理房屋变更登记的权利。