房屋租赁纠纷中履行利益损失的计算规则-----以《合同编通则解释》第61条为中心

　　案情简介

　　出租人WJ公司与承租人程某于2021年8月25日签订了《房屋租赁合同》，约定由程某承租WJ公司位于上海市浦东新区的商铺用于美容美发，面积为93.55平方米，租赁期限为2021年9月1日至2024年8月31日止。程某应于2022年5月17日前支付6至8月期间的租金，但程某因疫情原因没有支付。程某于2022年10月底搬离了系争房屋，WJ公司于2022年11月发函解除了合同并于2023年3月1日收回了房屋。之后出租人WJ公司将程某起诉至法院，要求赔偿未支付的租金和违约金以及房屋空置损失。

　　一审法院认为：

　　关于违约责任问题。就被告程某原因导致合同解除的解约违约金，原告根据合同约定主张103,902.03元，可以支持。合同另约定因被告原因而解约的，被告应补交优惠租金，该违约责任具有一定独立性，可与被告其他违约责任独立评价，故原告相应诉请，本院可以支持。

　　原告主张至收回房屋之日的房屋空置损失，因被告原因导致合同解除，难免造成原告空置损失，虽然被告搬离前未清场，但不足以给原告恢复占有造成妨害，原告亦有义务及时回收房屋已减少空置损失，故本院酌定被告承担相当于三个月费用的空置损失。原告同时主张空置损失和解约违约金，应解释为原告以实际损失高于约定损失，请求予以调高，本院可以准许。被告抗辩以押金抵扣应付费用，本院予以确认支持。

　　律师分析：

　　一、违约方是否享有合同解除权

　　在房屋租赁合同纠纷中，承租人往往因生意不好等情形要求协商解除合同较多，而出租人往往手中握有承租人已支付的履约保证金，故一般不会同意解除合同。在这样的情况下，违约方是否可以解除合同？

　　根据我国《民法典》及其司法解释的相关规定，违约方不享有合同解除权。虽然《九民纪要》第48条表述“在特定条件下，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持”，但笔者认为这是一种由法院确认司法终止的权利，而非赋予违约方解除权，该项权利类似于《民法典》第580条第2款规定的非金钱债务的司法终止。因此，根据该条的司法精神，违约方在遇到合同僵局的情况下，可以请求法院司法终止已生效的合同。

　　在本案例中，违约方程某未付租金，且于租期内搬离系争房屋，系单方违约，其不享有合同解除权。但程某可以起诉请求法院司法终止合同。另外，程某听从笔者建议，直接将房屋钥匙邮寄给出租人并搬离系争房屋，以此确认出租人的租金损失。

　　二、如何计算非违约方的损失

　　按照完全赔偿原则，民法上的损失范围包括直接损失（实际损失）和间接损失（履行利益损失）。实际损失比较容易计算，但履行利益损失往往就复杂的多。以房屋租赁合同纠纷为例，租赁期限往往较长，有3-20年不等。假设一个5年期合同，承租人在第二年就因生意不好而无法支付租金，非违约方是否可以要求违约方赔偿剩余3年期内的房屋租金作为损失？答案是否定的，也对承租人不公平。因为非违约方可以在收回房屋后，将房屋另行出租，以弥补损失。但可以要求赔偿因实施替代交易而产生的差价损失，如租给甲的租金为5万/月，因市场行情下滑，因实施替代交易租给乙的租金为4万/月，那么1万的差价损失可以要求赔偿。

　　法律依据是《合同编通则解释》第61条“在以持续履行的债务为内容的定期合同中，一方不履行支付价款、租金等金钱债务，对方请求解除合同，人民法院经审理认为合同应当依法解除的，可以根据当事人的主张，参考合同主体、交易类型、市场价格变化、剩余履行期限等因素确定非违约方寻找替代交易的合理期限，并按照该期限对应的价款、租金等扣除非违约方应当支付的相应履约成本确定合同履行后可以获得的利益。非违约方主张按照合同解除后剩余履行期限相应的价款、租金等扣除履约成本确定合同履行后可以获得的利益的，人民法院不予支持。但是，剩余履行期限少于寻找替代交易的合理期限的除外。”该条明确规定了非违约方具有减损义务，表现形式是积极收回房屋并实施替代交易防止损失的进一步扩大，非违约方对扩大损失部分不享有请求权。对于合理期限的把握，通常要根据交易类型、合同主体、市场价格变化、剩余履行期限，替代交易中的免租期等情况进行综合判断。

　　在本案例中，WJ公司于2022年11月解除合同后，于2023年3月1日才收回房屋，因《民法典》明确规定了守约方的减损义务，故出租人在明知承租人搬离出租房屋后，应当及时收回房屋，以避免损失的进一步扩大。对扩大损失，承租人可以拒绝赔偿。一审法院在计算合理期限给了3个月，虽然没有明确具体的裁判理由和考量因素，但该期限尚属合理。

　　三、违约金能否与损失赔偿并用

　　通说认为，违约金与损失赔偿是可以并用的，但关键是取决于两者指向的利益是否同一，如两者都指向履行利益损失的，则不能并用。但如果违约金指向信赖利益损失，而损失赔偿指向履行利益损失时，则可以并用。当然，在两者指向利益同一的情况下，当事人享有选择权。在当事人选择适用违约金时，即使损失小于违约金的，一般也不能缩减违约金。而损失大于违约金的，在有证据证明损失金额的，可以对超出违约金部分主张赔偿。

　　在本案例中，解约违约金与空置损失所指向的利益均为履行利益损失，故原则上不能同时主张，但除非有证据证明所遭受的损失大于违约金才能适用。而本案的裁判将解约违约金与空置损失相加作为原告的全部损失，符合《民法典》第585条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加”之规定。但需要说明的是，需要根据当事人的请求才能增加，当事人没有请求的，则不能增加。

　　四、结论

　　1、违约方可以参照《九民纪要》第48条的精神，对金钱债务向人民法院或仲裁机构提出司法终止合同。

　　2、对于房屋租赁合同纠纷，当事人应当依据《合同编通则解释》第61条规定确认履行利益损失的计算方法------替代交易。

　　3、违约金与损失赔偿是否可以并用，取决于两者指向的利益是否同一，如两者都指向履行利益损失的，则不能并用。而如果违约金指向信赖利益损失，而损失赔偿指向履行利益损失时，则可以并用。