违约定金与违约金的区别--------以《合同编通则解释》第65、67条为中心

　　案情简介

　　2020年3月28日，卖方陆某与买方陈某签订《房产转让定金合同》一份，约定卖家同意以人民币1,343万元价格将其拥有的位于上海市松江区房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给买家，买家在签订合同后2天内支付50万元定金；双方于2020年4月24日前签署《上海市房屋买卖合同》（包括网签）并办理产权过户手续；买家在签订购房合同、进行房产过户前一次性付清剩余购房款；本合同签订后，卖家违约双倍返还已收取的定金给买家，买家违约则卖家无需返还已收取的定金。2020年3月28日，买家支付定金50万元。2020年4月14日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定于2020年4月17日前办理过户手续。2020年4月14日，买家支付1,293万元。2020年4月16日和4月17日，买家通过微信多次向卖家询问过户时间，卖家一直未能确定。2023年4月19日，买家要求卖家按约交付房屋。2023年4月20日，买家提出签订延期交易补充协议，卖家不同意签订，买家即要求按约履行合同。2023年4月25日，买家催促卖家办理过户手续。2023年4月26日，买家再次要求卖家于2023年4月27日办理过户手续。卖家提出2023年5月18日前办理过户，买家不同意。2023年4月29日，卖家回复买家在2020年5月8日左右办理过户手续，买家不同意延期。买家陈某委托笔者提起诉讼，要求解除合同、返还房款、追究违约责任。

　　法院认为：

　　本案原告陈某、被告陆某签订的定金合同和房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性的强制规定，故合同依法成立并有效，双方均应恪守各自义务。根据合同约定，被告逾期办理房屋过户手续或交付房屋，经原告催告后7日内仍未能履行的，原告有权解除合同。本案中，被告未按约履行过户手续，经原告催告后仍未履行，原告单方解除合同的条件已成就。现原告起诉要求解除双方之间的定金合同和房屋买卖合同，符合合同约定，本院予以支持。诉状副本送达之日即为合同解除之日。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。根据定金罚则，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。现原告要求被告双倍返还定金100万元，合法有据，本院亦予支持。故支持原告全部诉讼请求。

　　律师分析：

　　一、《房屋转让定金合同》的性质

　　1、合同性质，因当事人在合同中对合同标的、数量、价款、过户日期、违约责任等主要内容已经达成一致，符合合同成立的条件，故《房屋转让定金合同》应当视为“正式合同”。

　　2、定金的性质。我国法律中，定金以其性质不同，可分为违约定金、立约定金、成约定金、证约定金、解约定金。《合同编通则解释》第67条第1款规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但是没有约定定金性质，一方主张适用民法典第五百八十七条规定的定金罚则的，人民法院不予支持。当事人约定了定金性质，但是未约定定金类型或者约定不明，一方主张为违约定金的，人民法院应予支持。”该款规定了违约定金。在本案例中，合同约定“本合同签订后，卖家违约双倍返还已收取的定金给买家，买家违约则卖家无需返还已收取的定金。”因双方未对定金性质明确约定，则可视为违约定金。在根本违约情形下，定金罚则具有明显的惩罚性作用，是一种法定惩罚规则。

　　二、违约定金与违约金的区别

　　定金是担保的一种，由于定金是预先交付的，定金惩罚的数额在事先也是明确的，且不能超过合同总金额的20%，因此通过定金罚则的运用可以督促双方自觉履行，起到担保作用。而违约金则不是一种担保方式，其是一种违反合同义务的一种责任承担方式，只有在违反合同义务后才需要支付，赔偿金额事先也无法确定，违约金的数额一般不能过高。

　　但需要注意的是，与着眼于填补实际损害的损害赔偿责任不同，定金罚则的适用不以当事人实际违约造成损害为前提。

　　三、违约定金是否可以适用司法酌减规则

　　违约定金的适用是以违约责任的承担为前提条件的，也就是说违约定金的适用实际属于体系化适用违约责任的一个环节。因此，根据体系解释规则，违约定金可以适用司法酌减规则，即约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　《合同编通则解释》第65条规定，当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。恶意违约的当事人一方请求减少违约金的，人民法院一般不予支持。

　　笔者结合本案例进行具体分析，第一，从合同的履行情况来看，原告已经全部履行了付款义务，而被告没有履行过户义务和交房义务，且有违诚信。第二，从当事人的过错程度来看，原告履行完自己的义务后，多次催告对方，但被告要求延期履行，被原告拒绝，且不能按原合同履行义务，具有明显过错。第三，房价没有出现剧烈波动现象，没有损失。第四，违约定金与违约金存在明显不同，违约定金具有担保作用，且不以当事人实际违约造成损失为前提，具有明显的惩罚性特征。第五，合同标的金额为1000多万元，约定的定金为50万元，没有超过法定标准的上限即20%，且金额仅为不到5%，约定金额尚属合理。第六，当事人没有正当理由拒绝履行合同义务的，可以认定为恶意违约，一般不予司法酌减。因此，法院判决认定双方返还定金，即100万元具有合同依据。

　　四、结论

　　1、定金是担保的一种，由于定金是预先交付的，定金惩罚的数额在事先也是明确的，且不能超过合同总金额的20%，因此通过定金罚则的运用可以督促双方自觉履行，起到担保作用。

　　2、在根本违约情形下，定金罚则具有明显的惩罚性作用，是一种法定惩罚规则。

　　3、定金罚则的适用不以当事人实际造成损害为前提。