借名买房协议的效力----以《合同编通则解释》第17条第2款为内容

　　案情简介

　　2004年1月，曾某以440万元的价格将自有房屋一套转让给李某。同月，李某向曾某交付现金132万元。因个人原因，李某无法以自己的名义购买该房屋。后经人介绍，施某同意李某借用自己名义购买该房屋。2004年2月20日，施某与曾某签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让款440万元，除首付款132万元以外的剩余房款以被告名义向中国银行申请贷款。2004年2月21日，房屋所有权变更登记至施某名下。同月，曾某将该房屋交付给李某，并由李某管理、使用至今。房屋的贷款亦由李某每月向中国银行账户转账支付并由银行直接扣款。2004年3月17日，李某与施某就上述借名买房事宜签订了一份协议书，约定原告为该房屋的实际所有权人，施某不享有该房屋的任何权利，且施某有义务随时无条件协助李某将房屋过户至李某或李某指定的第三人名下。此后，李某多次要求施某将房屋过户至自己名下，但施某均不予配合。

　　法院认为：

　　现原告李某认为其借用施某名义购买涉讼房屋，并据此主张涉讼房屋归其所有，要求施某协助将房屋过户至其名下。施某则否认借名购房事实，认为涉讼房屋与李某无关。审理中，证人证言可以相互印证，且证人对于涉讼房屋购买过程、首付款支付情况以及李某借名买房等事实情况陈述一致。2016年至2020年期间施某名下用于归还涉讼房屋贷款的中国银行账户内，基本每月均有固定转入款项用于归还贷款，打款方包括李某以及上海A有限公司，上述打款方均与李某存在一定关联性，且李某以及上海A有限公司均出具情况说明确认系受李某委托进行转账打款。施某虽然主张其曾与朱某约定共同购房，但对此并未提供充分证据予以证明，亦未能提供证据证明其持有涉讼房屋的产权凭证、购房文件等或对涉讼房屋进行过管理使用，同时施某于庭审中确认其从未委托上海A有限公司对涉讼房屋进行管理。综上，李某关于借名买房的主张，法院予以采信。但基于房屋所有权归属的约定只能约束双方当事人，并不具有直接设立房屋所有权的法律效力，故李某在本案中起诉要求确认涉讼房屋的所有权归属的诉请，法院不予支持。本案中，李某基于借名买房之事实要求施某协助履行变更登记过户手续，该项请求符合法律规定，法院予以支持。

　　律师分析：

　　一、双方就借名买房所签署协议书的性质

　　在我国，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。且当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，一般自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，我国严格区分合同关系与物权归属，因此借名买房协议可以被认定为是一种委托合同，即借名人委托出名人代为持有房屋，房屋登记在出名人名下。

　　鉴于借名人是实际出资人，通常与出名人约定，房屋的真正权利人系借名人，房屋归借名人所有，这样的约定是否有效？笔者认为，根据不动产物权变动规则，借名人在将房屋过户到自己名下之前，并不能主张房屋归自己所有，故该房屋归属约定不发生法律效力。也就是说，即便当事人约定所购房屋归借名人所有，在将房屋登记至借名人之前，借名人也仅对出名人享有合同债权，其有权要求出名人办理房屋变更登记的权利，但不能请求确认对标的物享有物权。

　　二、借名买房协议的效力

　　根据《合同编通则解释》第17条第2款规定，人民法院在认定合同是否违背公序良俗时，应当以社会主义核心价值观为导向，综合考虑当事人的主观动机和交易目的、政府部门的监管强度、一定期限内当事人从事类似交易的频次、行为的社会后果等因素，并在裁判文书中充分说理。当事人确因生活需要进行交易，未给社会公共秩序造成重大影响，且不影响国家安全，也不违背善良风俗的，人民法院不应当认定合同无效。

　　在本案中，李某借名买房的目的是为了自住，当年也没有限购政策，李某委托施某买房不违背法律法规，不影响社会公共秩序，不违背善良风俗，系双方当事人真实意思表示，故借名买房协议真实有效。

　　假设签订借名购房协议时违反了政府限购政策的，该协议是否有效呢？笔者认为，根据前述区分合同关系与物权归属的情形下，借名买房协议不违反限购政策，主要原因是借名人委托出名人购房，出名人的购房指标用在了自己名下，即房屋登记在出名人名下，故不违反限购政策。且当事人对房屋归属的约定不发生法律效力，故借名买房协议有效。

　　那么如果当事人以营利为目的通过借名买房协议违反“房住不炒”的政策或者所购房屋是保障性住房时，该协议是否有效呢？根据该司法解释的规定，应当以违反社会公共利益或者违反公序良俗为由认定其无效。

　　三、结论

　　1、在严格区分合同关系与物权归属的情形下，当事人签订的借名买房协议（如房屋代持协议）在性质上应被认定为委托合同，其中关于房屋权属的约定因违反强行法而应认定不发生物权法上的效力，但原则上不影响其他内容的效力；

　　2、由于借名买房协议仅约束借名人和出名人，且不能依据借名买房协议即认定借名人为不动产物权人，因此借名买房协议并不违反政府限购政策，无须否定其效力。

　　3、若当事人以营利为目的通过借名买房协议违反“房住不炒”的政策或者所购房屋为保障性住房，则应当以违反社会公共利益或者违反公序良俗为由否定其效力。