借名购房约定房屋归出资人所有的,名义登记人擅自处分的,如何处理?
案例:
2010年,王女士因名下房屋已有3套,担心再买房的税收问题,于是找到了自己的亲戚张女士帮忙,两人约定新购房屋位于浦东新区201室房屋登记在张女士名下,出资由王女士出资,房屋所有权归王女士所有,张女士仅是挂名。2017年,张女士因急需用钱,将登记在自己名下的浦东新区201室房屋出售给白先生,白先生将房款打入了张女士账户内。2019年,王女士发现后,将张女士和白先生起诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。
法律依据:
《民法典》第214条??不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
律师分析:
1、王女士与张女士之间的房屋代持合同有效,在二人之间具有约束力。王女士有权按照房屋代持合同要求张女士办理房屋过户手续,如果张女士不予配合的,王女士有权起诉张女士。
2、张女士与白先生之间的房屋买卖合同有效,原因是张女士是房屋登记持有人,白先生在不知道其与王女士之间有房屋代持合同的情况下,与张女士进行房屋交易,没有过错,故白先生可以取得房屋所有权。王女士不得以真实房屋所有人的身份要求确认房屋买卖合同无效。
3、笔者友情提示:如有本案情形的读者朋友,有2种方法可以避免类似的情况发生:①可以要求登记名义人与真实权利人前往房屋交易中心办理抵押登记,在抵押权未撤销前,名义登记人无法办理过户手续;②2020年1月1日开始,名义登记人与真实权利人可以前往房屋交易中心办理居住权登记,让真实权利人享有居住权,在法律上相当于物权,具有对抗第三人的法律效力。
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