房产代持之法律风险提示(一）

借名购房约定房屋归出资人所有的，名义登记人擅自处分的，如何处理？

案例：

    2010年，王女士因名下房屋已有3套，担心再买房的税收问题，于是找到了自己的亲戚张女士帮忙，两人约定新购房屋位于浦东新区201室房屋登记在张女士名下，出资由王女士出资，房屋所有权归王女士所有，张女士仅是挂名。2017年，张女士因急需用钱，将登记在自己名下的浦东新区201室房屋出售给白先生，白先生将房款打入了张女士账户内。2019年，王女士发现后，将张女士和白先生起诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。

法律依据：

《民法典》第214条??不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

律师分析：

1、王女士与张女士之间的房屋代持合同有效，在二人之间具有约束力。王女士有权按照房屋代持合同要求张女士办理房屋过户手续，如果张女士不予配合的，王女士有权起诉张女士。

2、张女士与白先生之间的房屋买卖合同有效，原因是张女士是房屋登记持有人，白先生在不知道其与王女士之间有房屋代持合同的情况下，与张女士进行房屋交易，没有过错，故白先生可以取得房屋所有权。王女士不得以真实房屋所有人的身份要求确认房屋买卖合同无效。

3、笔者友情提示：如有本案情形的读者朋友，有2种方法可以避免类似的情况发生：①可以要求登记名义人与真实权利人前往房屋交易中心办理抵押登记，在抵押权未撤销前，名义登记人无法办理过户手续；②2020年1月1日开始，名义登记人与真实权利人可以前往房屋交易中心办理居住权登记，让真实权利人享有居住权，在法律上相当于物权，具有对抗第三人的法律效力。