二手房买卖中“阴阳合同”的法律风险与实务应对

一、“阴阳合同”的定义与常见形式

“阴阳合同”指买卖双方为规避税费或骗取贷款，签订两份内容不同的合同：

阳合同：提交给房管部门或银行，记载虚假交易价格（如低报房价避税、高报房价骗贷）；

阴合同：双方真实履行的合同，记载实际交易价格及权利义务。

二、法律风险解析

民事法律风险

合同效力争议：阳合同因“恶意串通损害国家利益”可能被认定无效（《民法典》第一百五十四条），阴合同若不存在其他瑕疵则有效。

履约纠纷：一方反悔时可能以阳合同主张权利，如卖方要求按阳合同低房价履行，买方可能面临补差价风险。

案例：甲与乙签订阳合同约定房价300万元（实际成交价400万元），过户后甲起诉要求乙按300万元支付房款，法院查明阴合同后判决乙按400万元履行，但同时向税务机关通报逃税线索。

行政责任风险

税务机关可追缴税款、加收滞纳金，并处以罚款（《税收征收管理法》第六十三条）；

骗贷情节严重的，可能被银行列入黑名单，影响征信记录。

刑事法律风险

逃税金额较大且占应纳税额10%以上，可能构成逃税罪（《刑法》第二百零一条）；

骗取银行贷款数额较大，可能构成骗取贷款罪（《刑法》第一百七十五条之一）。

三、风险防范与维权策略

避免签订阴阳合同

如实申报交易价格，通过合法途径降低税费（如利用满五唯一政策、合理分摊税费条款）；

贷款申请中提供真实收入证明与房产估值报告，避免虚增贷款额度。

阴合同的证据固定

保存完整的交易记录：银行转账凭证（备注“购房款”）、聊天记录（明确实际房价）、录音录像（双方确认真实价格）；

在合同中约定“若阳合同与阴合同冲突，以阴合同为准”，并注明阴合同的存在及效力。

争议解决路径

协商优先：发现对方以阳合同主张权利时，第一时间提供阴合同及履行证据，协商按真实意思履行；

诉讼策略：若协商不成，起诉请求法院确认阴合同效力，同时主动补缴税款以减轻责任；

行政救济：对税务处罚决定不服，可申请行政复议或提起行政诉讼，主张“非主观故意逃税”。

四、典型地区政策参考（以广州为例）

二手房交易税费：增值税及附加（满2年普通住宅免征）、个人所得税（满五唯一免征）、契税（根据面积及首套情况1%-3%）；

银行贷款审核：广州部分银行对二手房贷款实行“三价就低”（网签价、评估价、成交价中取最低值确定贷款额度），虚高申报可能导致贷款审批失败。

五、合规建议

中介责任约束：要求中介在居间合同中承诺“不建议或协助签订阴阳合同”，并约定因中介过错导致风险的赔偿责任；

法律咨询前置：交易前咨询律师审核合同条款，确保税费计算、贷款方案合法合规；

风险告知义务：买卖双方明确知晓阴阳合同的法律后果，避免以“不懂法”作为抗辩理由。

“阴阳合同”本质是通过违法手段追求不当利益，不仅无法真正规避风险，反而可能引发多重法律责任。理性交易、合规操作，才是保障房屋买卖安全的根本途径。

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