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李先生与 B 公司商铺租赁合同及房屋买卖纠纷案例
李先生基于开展大型家居卖场经营业务之目的，于 2010 年 5 月 15 日与 B 房地产有限公司（以下简称 “B 公司”）订立《商铺租赁合同》。合同中明确约定：B 公司将坐落于某高端商业中心 B305 号之大面积商铺出租予李先生使用，租赁期限设定为 3 年；若李先生拖欠租金超过 20 日，B 公司即有权解除合同，没收履约保证金，李先生还需对 B 公司因此遭受的损失予以赔偿，并支付违约金。合同签订当日，李先生依约向 B 公司缴纳了 500,000 元保证金。然而，截至 2011 年 8 月 31 日，李先生累计拖欠 B 公司租金达 800,000 元。经双方协商未能达成一致意见后，B 公司向本院提起诉讼，请求法院判令：其一，解除双方签订的《商铺租赁合同》，李先生向 B 公司返还商铺，B 公司没收李先生已缴纳的 500,000 元保证金；其二，李先生向 B 公司支付租金 700,000 元、违约金 300,000 元，共计 1,000,000 元。
法院审判
法院经全面且深入的审理后作出如下判决：其一，解除 B 公司与李先生于 2010 年 5 月 15 日签订的商铺租赁合同；其二，李先生向 B 公司支付租金 700,000 元；其三，李先生向 B 公司支付违约金 300,000 元；其四，驳回 B 公司的其他诉讼请求。
律师说法
在本起案件中，李先生的行为已构成违约，B 公司要求解除合同以及支付拖欠租金的诉求，双方对此并无争议。而双方争议的核心焦点在于保证金和违约金是否能够同时适用，对此存在两种不同观点：
第一种观点认为：双方在合同中明确约定了保证金和违约金条款，依据合同当事人意思自治原则，应当支持 B 公司的诉讼请求。
第二种观点认为：我国《合同法》《民法通则》所规定的违约金、保证金具有惩罚性与补偿性的双重属性。B 公司在解除合同后，将商铺重新出租需要一定时间，在此期间，B 公司虽会遭受租金和管理费损失，但在李先生支付违约金后，该项损失足以得到弥补。B 公司在要求李先生支付违约金后，又要求没收 500,000 元保证金，既与保证金的立法原则相违背，同时对李先生也显失公平，事实上形成了双倍违约金的情况。所以，在支付了违约金的情况下，不应再支持没收保证金。
律师进一步阐述第二种意见：合同保证金是为保障合同履行而提供的一种金钱担保，通常在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。违约金则是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约时，应向另一方支付的金钱。违约金、保证金具有惩罚性及补偿性双重属性，法律通过对违约方的制裁，促使债务人履行债务，同时也能够起到预防或减少违约现象发生的作用。另一方面，根据平等、等价有偿的原则，违约责任以损害赔偿作为主要承担方式，具有较强的补偿性。基于违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应当相当于另一方因此所遭受的损失。
在本案中，B 公司在解除合同后，重新出租商铺确实需要一定时间，在此期间虽会遭受租金和管理费损失，但李先生支付的违约金足以弥补该项损失。B 公司要求李先生支付违约金后再没收 500,000 元保证金，与保证金立法原则相悖，对李先生不公平，导致出现双倍违约金情形。因此，法院作出了上述判决。
房屋买卖流程补充
除上述商铺租赁纠纷外，在房地产交易领域，规范的房屋买卖流程亦极为关键。
签订房屋买卖合同
房地产买卖双方经充分沟通协商，就房产的地理位置、产权状况以及成交价格达成一致共识后，需签署一份正式的房屋买卖合同。合同中应详尽且明确地规定双方的权利和义务，涵盖房屋基本信息、价格、付款方式、交付时间等关键条款，以确保交易的合法性与有效性，为后续交易流程奠定坚实基础。
接受房地产交易管理部门的审查
房产买卖双方向房产所在地的房地产交易管理部门提交申请手续后，管理部门将对相关证件进行严格核查，全面审查产权状况，确保房屋产权清晰、无任何纠纷，并进行必要的现场调查。此外，专业的估价人员会秉持客观、公正的原则对交易房产进行估价，为后续交易提供合理的价格参考依据。
办理立契过户手续并缴纳相关税费
房地产交易管理部门依据产权性质及购买方身份，按照既定审批权限向相关负责人申报审核批准。经办人员将及时通知买卖双方办理立契手续。双方需在契约上签字盖章，确认交易内容。并携带买卖合同、相关证件及材料至交易管理部门完成立契过户手续。卖方需提供房屋所有权证或确权证明、身份证或其他有效身份证明文件；若房屋存在所有权共有人，还需提交其他共有人同意出售的书面意见。同时，买卖双方均需向房地产交易管理部门缴纳手续费及相应税费。其中，卖方需缴纳增值税、个人所得税等，买方则需缴纳契税等。鉴于契税为房屋交易金额的 1.5%，因此过户费用往往是一笔数额可观的开支。
完成房屋产权转移过户手续
房屋买卖双方在房地产交易所完成买卖过户手续后，买方应携带由房地产交易所出具的房产买卖契约，前往房屋所在地的房地产产权管理部门办理房屋产权及土地使用权转移登记，并领取新的房产证。唯有完成这一关键步骤，房屋的所有权才正式转移至买方名下，整个房屋买卖交易才算最终圆满完成。
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