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一、已支付首付款，尚未办理按揭

在此情况下，开发商尚未向房管局进行备案，处理起来相对简单。

买卖双方可直接前往开发商处办理合同转让手续。具体操作为与开发商协商一致后，由买方与开发商重新签订购房合同，并收回原购房合同。随后，买方将首付款支付给卖方。此后流程与购买新房相同，房管局备案时直接登记买方姓名，银行按揭亦由买方自行办理，房产证发放时将直接归买方所有。

二、正在偿还房贷，房屋尚未交付

方案一：直接更名

步骤：

1、卖方需清偿银行贷款；

2、卖方持银行出具的结清证明至房管局提取抵押合同；

3、开发商携带合同及注销备案登记表前往房地局办理房屋注销手续；

4、注销完成后，买方与开发商签署新的商品房买卖合同，并重新向房管局备案。

注意事项：

1、房产必须已清偿银行贷款；

2、更名需获得开发商同意；

3、买方需一次性付清全款，无法按揭。

此方案的优点在于手续较为简便，且无税费。但缺点是无法按揭，且存在较长的交易空白期，风险较高。

根据国家法律政策，未取得产权证的房产不得进行交易。因此，此类交易行为不受法律保护，一旦出现问题，只能由交易双方自行承担。

方案二：双方约定待房产证下发后办理过户

此方式属于二手房交易范畴，因此需缴纳的税费较多。

税费包括：

个人所得税：按总房款的1%征收；

契税：90平米以下按总房款的1%征收；90至140平米按总房款的1.5%征收；超过140平米按总房款的3%征收。（均为首套房）

（契税需缴纳两次，一次为卖方办理房产证时，另一次为买方办理新房产证时）

营业税：按5.55%征收。

第二种方案的优点是能够及时完成过户，风险较低；缺点是税费较高，且耗时较长。

三、交易注意事项

1、无房产证的房产交易风险较大，买卖双方均应谨慎行事！

2、若在特殊情况下必须交易未取得房产证的房产，双方应深入了解房产情况，明确房产证取得时间，并约定适当的违约金，同时做好心理准备。

3、买方降低风险的措施包括：在取得房产证前尽量减少支付房款；以及先取得房屋的使用权和控制权，以便法律倾向于购房者。

4、鉴于房价波动，买卖双方应约定违约金标准，以防止因房价大幅波动导致的一方违约。

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