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李先生与 B 公司商铺租赁合同及房屋买卖纠纷案例
李先生因开展大型家居卖场经营业务，于 2010 年 5 月 15 日与 B 房地产有限公司（以下简称 “B 公司”）签订《商铺租赁合同》。合同明确规定：B 公司将位于某高端商业中心 B305 号的大面积商铺出租给李先生，租赁期限为 3 年；若李先生拖欠租金超过 20 天，B 公司有权解除合同，没收履约保证金，李先生需赔偿 B 公司因此遭受的损失，并支付违约金。合同签订当日，李先生按约定向 B 公司缴纳了 500,000 元保证金。然而，截至 2011 年 8 月 31 日，李先生累计拖欠 B 公司租金达 800,000 元。经双方协商无果后，B 公司向法院提起诉讼，请求判令：一是解除双方签订的《商铺租赁合同》，李先生向 B 公司返还商铺，B 公司没收李先生已缴纳的 500,000 元保证金；二是李先生向 B 公司支付租金 700,000 元、违约金 300,000 元，共计 1,000,000 元。
法院审判
法院经过全面且深入的审理，作出如下判决：其一，解除 B 公司与李先生于 2010 年 5 月 15 日签订的商铺租赁合同；其二，李先生向 B 公司支付租金 700,000 元；其三，李先生向 B 公司支付违约金 300,000 元；其四，驳回 B 公司的其他诉讼请求。
律师说法
在本起案件中，李先生的行为已构成违约，B 公司要求解除合同以及支付拖欠租金的诉求，双方对此并无异议。而双方争议的核心焦点在于保证金和违约金是否能够同时适用，对此存在两种不同观点：
第一种观点认为，双方在合同中明确约定了保证金和违约金条款，依据合同当事人意思自治原则，应当支持 B 公司的诉讼请求。
第二种观点认为，根据我国《合同法》《民法通则》，违约金、保证金具有惩罚性与补偿性的双重属性。B 公司在解除合同后，重新出租商铺需要一定时间，在此期间，B 公司虽会遭受租金和管理费损失，但李先生支付的违约金足以弥补该项损失。B 公司在要求李先生支付违约金后，又要求没收 500,000 元保证金，既违背保证金的立法原则，对李先生也显失公平，事实上形成了双倍违约金的情况。所以，在支付了违约金的情况下，不应再支持没收保证金。
律师进一步阐述第二种意见：合同保证金是为保障合同履行而提供的一种金钱担保，通常在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。违约金则是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约时，应向另一方支付的金钱。违约金、保证金具有惩罚性及补偿性双重属性，法律通过对违约方的制裁，促使债务人履行债务，同时也能够起到预防或减少违约现象发生的作用。另一方面，根据平等、等价有偿的原则，违约责任以损害赔偿作为主要承担方式，具有较强的补偿性。基于违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应当相当于另一方因此所遭受的损失。在本案中，B 公司在解除合同后，重新出租商铺确实需要一定时间，在此期间虽会遭受租金和管理费损失，但李先生支付的违约金足以弥补该项损失。B 公司要求李先生支付违约金后再没收 500,000 元保证金，与保证金立法原则相悖，对李先生不公平，导致出现双倍违约金情形。因此，法院作出了上述判决。
房屋买卖流程补充
除上述商铺租赁纠纷外，在房地产交易领域，规范的房屋买卖流程同样至关重要。
签订房屋买卖合同
房地产买卖双方经过充分沟通协商，就房产的地理位置、产权状况以及成交价格达成一致意见后，需签署一份正式的房屋买卖合同。合同中应详细、明确地规定双方的权利和义务，涵盖房屋基本信息、价格、付款方式、交付时间等关键条款 ，以确保交易的合法性与有效性，为后续交易流程奠定坚实基础。
接受房地产交易管理部门的审查
房产买卖双方向房产所在地的房地产交易管理部门提交申请手续后，管理部门将对相关证件进行严格核查，全面审查产权状况，确保房屋产权清晰、无任何纠纷，并进行必要的现场调查。此外，专业的估价人员会秉持客观、公正的原则对交易房产进行估价，为后续交易提供合理的价格参考依据。
办理立契过户手续并缴纳相关税费
房地产交易管理部门依据产权性质及购买方身份，按照既定审批权限向相关负责人申报审核批准。经办人员将及时通知买卖双方办理立契手续。双方需在契约上签字盖章，确认交易内容。并携带买卖合同、相关证件及材料至交易管理部门完成立契过户手续。卖方需提供房屋所有权证或确权证明、身份证或其他有效身份证明文件；若房屋存在所有权共有人，还需提交其他共有人同意出售的书面意见。同时，买卖双方均需向房地产交易管理部门缴纳手续费及相应税费。其中，卖方需缴纳增值税、个人所得税等，买方则需缴纳契税等。鉴于契税为房屋交易金额的 1.5%，因此过户费用往往是一笔数额可观的开支。
完成房屋产权转移过户手续
房屋买卖双方在房地产交易所完成买卖过户手续后，买方应携带由房地产交易所出具的房产买卖契约，前往房屋所在地的房地产产权管理部门办理房屋产权及土地使用权转移登记，并领取新的房产证。只有完成这一关键步骤，房屋的所有权才正式转移到买方名下，整个房屋买卖交易才算最终圆满完成。
一、软件著作权受著作权法保护的范围
依据《中华人民共和国著作权法》第五十三条以及《计算机软件保护条例》第二条、第四条相关规定，著作权法所保护的计算机软件，涵盖计算机程序及其相关文档。此处所指对计算机软件的保护，是指计算机软件的著作权人或者其受让者依法享有著作权的各项权利。
（一）计算机程序
按照《计算机软件保护条例》第三条第一款规定，计算机程序是指为实现特定结果，可由计算机等具备信息处理能力的装置执行的代码化指令序列，或者能够被自动转换为代码化指令序列的符号化语句序列。计算机程序包含源程序和目标程序，同一程序的源程序文本和目标程序文本被视作同一作品。具体而言：
计算机程序能够在计算机等装置内得以执行；
指令是构成程序的最小单元，程序由一系列指令组合而成，而指令是计算机完成一个基本操作的命令；
程序存在两种表达方式，一种是以计算机能够识别的二进制代码编写的指令方式，以此表达的程序被称为目标程序；另一种是采用某种符号或语句编写的代码方式，此类程序被称为源程序。
计算机程序一般可划分为系统程序和应用程序两大部分。系统程序具有通用性强的特点，能够为用户提供便捷使用特性的软件程序，例如操作系统、编译系统及工具类软件。应用程序除部分较为成熟且具有一定通用性的软件程序外，大部分是由用户根据实际应用需求自行开发或者委托软件程序员开发。
（二）计算机软件的文档
依据《计算机软件保护条例》第三条第二款规定，计算机程序的文档是指使用自然语言或者形式化语言编写的文字资料和图表，用于描述程序的内容、组成、设计、功能规格、开发情况、测试结果及使用方法。文档通常表现为程序设计说明书、流程图、用户手册等形式。
二、计算机软件受著作权法保护的条件
依据《计算机软件保护条例》规定，依法受到保护的计算机软件作品必须满足以下条件：
（一）独立创作
受保护的软件必须由开发者独立开发创作，任何复制、抄袭他人而非自己开发的软件无法获得著作权。当然，软件的独创性与专利的创造性存在差异。一项程序的功能设计通常被视为程序的思想概念，依据著作权法不保护思想概念的原则，任何人都可以设计具有类似功能的另一件软件作品。但是，若使用了他人软件作品的逻辑步骤组合方式，则构成对他人软件的侵权。
（二）可被感知
受著作权法保护的作品应当是固定在载体上作者创作思想的实际表达。若作者的创作思想未表达出来且无法被感知，就无法获得著作权法的保护。因此，《计算机软件保护条例》规定，受保护的软件必须固定在某种有形物体上，比如计算机硬件中的存储器、磁盘、磁带等计算机外部设备，也可以是纸张等其他有形物。
（三）逻辑合理
计算机运行过程实际上是按照预先安排不断对信息进行逻辑判断的智能化过程。逻辑判断功能是计算机系统的基本功能。所以，受著作权法保护的计算机软件作品必须具备合理的逻辑思想，并以正确的逻辑步骤呈现出来，才能实现软件的设计功能。毫无逻辑性的计算机软件无法计算出正确结果，也就没有价值。
根据《计算机软件保护条例》第 7 条规定，除计算机软件的程序和文档外，著作权法不保护计算机软件开发所用的思想、概念、发现、原理、算法、处理过程和运算方法。也就是说，利用他人已有的上述内容开发自己的软件，并不构成侵权。因为开发软件所使用的思想、概念等均属于计算机软件基本理论范畴，是设计开发软件必不可少的理论依据，属于社会公有领域，不能为个人专有。在如何界定著作权法对计算机软件保护范围方面，学术界和实践部门仍存在诸多争议。在实践中，区分计算机软件的表达与软件条例第 7 条规定不受法律保护的思想、概念、处理过程等部分，依旧是一个难点。
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