买卖设有抵押的房屋，交易中必须要注意这三大要点

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二手房买卖，交易房屋上设有贷款抵押，是非常普遍费的现象。但如果合同签约时，约定不当；发生争议时，行权不当，都将给当事人带来极大隐患。下文将以本律师亲办的一起案件入手，为您详细解析抵押房屋交易过程中的三大要点，让您舒心购房、安全交易。

【案情回放】

 2016年1月，张先生与陈女士就购买静安区一套房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，该交易房屋是张先生所有，合同约定的房屋总价为450万元，另外，陈女士再支付装修补偿6万元。但该套房屋上还设有最高额抵押（最高债权限额为1000万元），为此，在买卖合同中，双方对于房款支付、审税、抵押权的撤销、卖方过户义务等都作了约定。根据双方签订的合同，各方义务的履行时间如下：

1、2016年1月网签合同，房屋总价450万元。

2、签约当日，陈女士付首付款130万元及装修补偿6万元。

3、签约后三个工作日，双方提供审税等交易所需材料，否则，承担违约责任。

4、2016年5月30日前，陈女士付第二期房款200万元。

5、2016年6月20日前，张先生将房屋内的抵押贷款结清、注销。

6、第三期房款115万元，由陈女士向银行申请贷款。

7、2016年8月1日前，申请办理过户手续。

8、张先生收到银行贷款3日内交房，陈女士支付尾款5万元。

 合同签署后，陈女士就支付了首付款和装修补偿款，合计136万元。但在要支付第二笔房款200万元时，双方之间却发生了严重争议。

因为此时，陈女士听闻张先生又增加了新的贷款，房屋上设有一个最高额抵押，最高债权额为1000万元，而现有的贷款总额已有600余万，远高于450万的房价，更高于当初张先生告知的只有240万元欠款的情况，陈女士觉得再继续履行风险极大。为此，她特意书面发函，要求张先生提供与银行之间的全部抵押合同、还款记录，以证明其确有交易能力，否则将不再继续付款。但张先生却未提供上述记录。于是，2016年5月30日，陈女士不仅没有支付第二笔房款，还一纸诉状将张先生起诉到法院，以张先生违约为由，要求解除双方之间的买卖合同，返还已取得的全部款项并另行支付违约金92万元。

收到诉状后的张先生，找到我们律师，经综合分析全部证据及原告的起诉理由，我们代理被告一方提出：抵押登记的信息，在签约时就已提供给陈女士；1000万元只是最高额抵押的额度，并不代表实际的欠款数额，无论其间如何变动，只要最终在6月30日结清即可，被告不存在违约；陈女士的付款义务在前，张先生撤销抵押权的义务在后，陈女士以此为由逾期付款构成违约，为此，被告提出反诉，要求法院确认合同解除，并判令陈女士支付违约金90万元。

【法院判决】

法院认定，双方之间的买卖合同，明确约定了买卖双方各自义务的履行时间，陈女士付款义务在先，张先生撤销抵押权的时间在后。合同尚未进入到过户登记的阶段，陈女士未提供证据证明被告不提供必要文件使得交易不能进行，而仅凭心理上的不安就要求终止履行，没有法律依据，已经构成根本违约。最终，法院判决，双方之间的买卖合同解除，张先生返还收到的全部款项，并酌定陈女士赔偿张先生违约金30万元。

【律师支招】

原告主动起诉，本意是想防止损失出现，但最终其请求不但没有得到支持，反而要向被告支付违约金。而且，从诉讼到结案，上海房价已经一路上扬，合同解除，卖家实际并无损失。相反，买家若要再行购房，却又要支付一笔数目不小的差价了。

而本案中，原告最终败诉，最主要原因就在于：

原告在签约时，疏忽了对付款时间、金额的合理确定，这些关键内容并没有与抵押的解除相结合。而在争议发生后，买家又在对“不安抗辩权”、最高额抵押存在严重误解的情况下，贸然采取解约行为，最终导致被动。

那么，在涉及抵押房屋的交易时，买卖双方，如何公平、合理地保障自身的权益呢？以下三大要点，一定要牢记。

1、 签约时，一定要综合考虑买卖双方的义务，合理约定。

房屋买卖是一个双务合同，买卖双方有各自的义务。付款是买方的主要义务，完成过户并交房是卖方的主要义务。存在抵押的房屋，要先撤销抵押，才能过户。如不将付款时间与抵押涤除时间相结合，对买方来说，将存在着极大风险。

买方付款时间的确定，要与卖方义务的履行相结合，房款逐步释放。必要时，可采取第三方资金监管的方式进行交易。

????2??、对交易中的对方要提供的文件、手续，如有特别要求，一定要在合同中明确列明。

如本案，当初签约时，陈女士并没有把要求卖家提供抵押合同、还款记录等文件这一特殊要求写进合同，这些文件，在过户之前的审税流程中，也不需要。现在，在履行过程中，陈女士再单方提出这一要求，并以此为由主张卖家违约，就没有合同或法律依据了。

??3??、交易过程中，以及发生争议时，一定要咨询专业的法律人士，切忌想当然，以免措施错误，结果得不偿失。??????????

抗辩权行使、抵押问题，都是相当复杂的法律问题，非专业人士难以准确认定。尤其是“不安抗辩权”，是法律上一个相当复杂的概念，并非一般人所理解的足以“不安”就可以适用，否则，擅自解除合同，很可能构成违约。

【声明】

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