租赁方出尔反尔？该索赔时就索赔

律师观点分析

案情简介

苏X向某租赁公司承租房屋用于开设酒店，双方签订《房屋租赁定金合同》，该房屋日租金为每平米4.50元。租金支付方式为付三押二（现付后用）。手写“首期支付房租乙方应多交100万元作为甲方因与乙方合作而应赔偿给聂存典的违约赔偿金”。乙方于签订本定金协议的同时向甲方缴纳租赁定金300万元，甲方收到该条款项后向乙方开具同等金额的收据。该定金于签订正式租赁合同时，冲抵房屋租金。甲方承诺自该意向书签订之日起至双方签订正式租赁合同期间该房屋不会租赁给第三方，若甲方违反此项约定除退还定金外另需向乙方赔偿300万元。若乙方在2018年10月31日因自身原因未能与甲方签订正式租赁合同，则视为乙方自动放弃对该房屋的承租权，甲方有权将该房屋另行出租，乙方所付定金不予退还。苏X在该协议签订的同日向某租赁公司法定代表人仲夏转账支付300万元（分三笔，每笔100万元）。2018年10月30日，双方约定10月31日前苏X与某租赁公司就XX大厦5楼房屋出租事宜签合同，因仲夏出差不在公司未签订正式合同。特此证明，证明人万X。关于上海市XX路XX号5层房屋，原定于2018年10月31日前签租赁合同，由于某租赁公司法人不在上海，导致乙方未能按时签约。两次的证明人都是万X，某租赁公司质证称，两份情况说明仅间隔1日，表述形式差异很大，一份为“出差”、一份为“不在上海”，差异很大，主张万X收取苏X好处，系苏X为诉讼而让万X补充出具的。

另有证据证明，2018年11月4日，苏X与仲夏就系争租赁事宜进行沟通。仲夏称，其出租给案外人的租金高于苏X，约高出2,000万元。如果是同等条件或略低，则愿意继续租赁给苏X。苏X则称，定金合同已就租金标准进行约定，无力承担更高的租金。仲夏又称，现在相差2,000万元，虽然双方已签订定金合同，但不愿继续将系争房屋出租给苏X，若苏X要追究违约责任，则未必双倍返还定金，表示愿意象征性地补偿苏X一点。

案件经过

一审法院认为，苏X与某租赁公司签订的《房屋租赁定金合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方约定的定金为缔约定金，其设立是为了担保主合同的签订，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立主合同的，应双倍返还定金。

本院认为，本案二审的争议焦点在上诉人与被上诉人未能按照定金合同约定签订租赁合同的责任归属。上诉人虽主张未签订租赁合同的原因在于双方就合同条款未能达成一致，但其并未提供相应的证据证明其上述主张，且上诉人的主张亦不符合常理。相反，被上诉人提供的证据可以相互印证，形成证据链，足以证明双方未能签署租赁合同的原因在于上诉人一方毁约。一审法院据此认定上诉人的行为构成根本违约而应按照定金罚则承担责任，并无不当，本院予以维持。

案件结果

上诉人某租赁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

律师评说

租赁房屋中的毁约情况十分常见，高额的违约金让这个问题成为人们关注的焦点，在这种情况下，借助发来的武器，进行租赁双方的法律责任界定就显得尤为重要。