A与山西XX公司、山西XX房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

太原市小店区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋0105民初4124号 原告：A，女，1953年6月8日出生，汉族，太原XX退休职工，住太原市， 委托诉讼代理人：A，山西XX律师事务所律师， 被告：山西XX公司，住所地太原市长风街705号，统一社会信用代码×××， 法定代表人：A，总经理， 被告：山西XX公司，住所地太原市小店区XX（XX座3层0328号，统一社会信用代码×××， 法定代表人：A，总经理， 委托诉讼代理人：A，山西XX律师事务所律师， 原告A与被告山西XX公司（以下简称恒实公司）、山西XX公司（以下简称润成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及被告润成公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告恒实公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告A向本院提出诉讼请求：1、判决被告恒实公司退还多收取售房款人民币654719.29元；2、判决被告恒实公司以多收的654719.29元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即1.5倍的标准计算赔偿给原告造成的从2013年6月26日至判决应付清之日止的损失（至2018年5月25日的损失合计258158.93元）；3、判决被告恒实公司承担本案诉讼费；4、判决被告润成公司对被告恒实公司承担连带责任，事实与理由：原告与被告恒实公司于2010年12月30日分别签订了编号为HS000196和HS000197的《房屋买卖协议》，购买编号为E138、E137地下商铺，原告按约定E138于2010年12月30日向被告恒实公司付款480710元，2011年3月26日付款480709元，合计付款XX元，E137于2010年12月30日付款477512元，2011年3月26日付款477512元，合计付款955024元，后由于被告恒实公司在E137增加公共设施占用5平方米，于2014年11月28日退原告多收5平方米款71345元，随即将原E137两张收据收回，换成E137收款883679元，至此，E138、E137被告恒实公司合计收款1845098元，按上述两份房屋买卖协议约定，被告恒实公司应当在2012年6月30日前交房，并应当在交房后的360日内办理产权登记备案事宜，即在2013年6月25日前按行业惯例请测绘部门完成测绘事宜，太原市XX测绘后房款据实多退少补，被告恒实公司严重违反合同约定，一直拖到2017年10月才办理完测绘，并在2017年10月17日给原告出具新城市花园地下商铺面积确认表，写明XX实测面积38.8平方米，比出售面积少23.13平方米，按合同单价每平方米14269元，多收330041.97元；E138实测面积42.91平方米，比出售面积少21.88平方米，按合同单价每平方米14839元，多收324677.32元；两个商铺共多收654719.29元，被告恒实公司预售商铺严重超出合理误差范围且明知多收原告巨额资金的情况下，恶意拖延办理测绘，测绘完成后至今不退多收款项，还要求原告书面承诺同意迟延2年后无息退还款项，故要求依据相关规定及协议约定，自2013年6月26日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准赔偿原告的损失，2017年12月11日，被告恒实公司将原告的上述两份房屋买卖协议收回，换成太原市XX能备案办理房产证的商品房买卖合同，更换后合同文本变更为其全资子公司，被告润成公司将争议解决方式由仲裁变更为向法院起诉，原告无奈，只得诉至法院， 被告恒实公司未作答辩，也未提供证据， 被告润成公司辩称，同意按双方签订的商品房买卖合同返还原告多收部分的购房款，双方对于利息没有约定，不同意支付利息， 经审理查明，本院认定事实如下：2010年12月30日，原告作为买受人、被告恒实公司作为出卖人，签订两份《房屋买卖协议》，主要约定：买受人向出卖人购买位于长治路与王村南街交汇处北200米路东新城市花园地下商铺E137号、E138号房屋，房屋用途为商业，建筑面积分别为66.93平方米、64.79平方米，房屋单价分别为每平方米14269元、14839元，总金额分别为955024元、961419元；买受人于2010年12月30日交付房屋总价款50%首付款，于2011年3月31日前付清房屋总价款的50%，原告依约定于签合同当日支付被告房款总价款50%即477512元，被告已将涉案房屋交付原告，合同均约定当事人以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准暂测面积；房屋交付后，产权登记面积与协议约定面积发生差异，双方同意按太原市XX组织实测的面积，据实进行多退少补的结算，出卖人应当在2012年6月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备验收合格条件并符合本协议约定的房屋交付买受人使用，该项目取得预售许可证后，双方签订正式的商品房买卖合同，并由出卖人向太原市XX备案，出卖人由恒实公司变更为润成公司，合同另对其他内容进行了约定， 原告向恒实公司于2010年12月30日交付E138号商铺购房款480710元、于2011年3月26日交付480709元，共计961419元，原告向恒实公司于2010年12月30日交付E137号商铺购房款477512元、于2011年3月26日交付477512元，共计955024元，后被告润成公司退还原告71345元，并向原告开具883679元的收据，2017年10月17日，山西XX公司房产销售部出具新城市花园地下商铺面积确认表，确认原告购买的草签房号E137号房屋，实测房号-XX，草签面积为61.93平方米，实测面积为38.8平方米；草签房号E138号房屋，实测房号-XX，草签面积为64.79平方米，实测面积为42.91平方米， 2017年12月11日，原告与被告润成公司签订编号为20170076798、20170076843《商品房屋买卖合同》各一份，合同约定：原告购买的涉案房屋位于XX、-1081号房，商品房用途为餐饮，建筑面积分别为42.91平方米、38.8平方米，房屋单价分别为每平方米14839元、14269元，总金额分别为636741元、553637元，两份合同就“面积确认及面积差异处理”均约定为：合同约定面积为暂测面积，产权登记面积以房产管理部门组织实测的面积为准，总房价据实进行多退少补的结算，该两份合同均进行网签备案，2018年2月6日，原告取得XX-1070、-1081号房的不动产权证书，权利人即原告，证载房屋建筑面积分别为42.91平方米、38.8平方米， 本院确认的上述事实有原告提供的《房屋买卖协议》复印件、购房款收据、新城市花园地下商铺面积确认表、《商品房买卖合同》（网签）、不动产证书、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证， 本院认为，原告与被告恒实公司签订的《房屋买卖协议》中约定在涉案房屋取得预售许可证后，签订正式商品房买卖合同并由出卖人向太原市XX备案时，出卖人由被告恒实公司变更为被告润成公司，此系原告与被告恒实公司自愿作出的约定，故此后原告与被告润成公司签订网签备案的《商品房买卖合同》，系原告与二被告协商一致作出的变更，原告与被告润成公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，原告与被告润成公司签订的两份《商品房买卖合同》约定原告购买XX1幢-1层-1070、-1081号房的房屋单价分别为每平方米14839元、14269元，总价分别为636741元、553637元，原告就该两套房屋交纳购房款分别为961419元、883679元，该两份《商品房买卖合同》就“面积确认及面积差异处理”均约定产权登记面积以房产管理部门组织实测的面积为准，总房价据实进行多退少补的结算，现原告已领取不动产权证书，证载面积与商品房买卖合同中约定的面积一致，故被告润成公司多收原告两套房屋房款共计654720元，应按约定退还原告，现原告主张654719.29元，未超出该范围，予以支持，关于原告主张面积误差部分购房款的利息应否支持的问题，虽然原告与被告润成公司所签订的合同中未就此作出约定，但被告润成公司实际占用该资金，给原告造成了一定的损失，故本院确定被告润成公司支付原告从确认面积误差之日2017年10月17日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息， 原告与被告恒实公司在房屋买卖协议中自愿约定在涉案房屋取得预售许可证后，签订正式商品房买卖合同并由出卖人向太原市XX备案时，出卖人由被告恒实公司变更为被告润成公司，故在原告与被告润成公司签订商品房买卖合同时房屋出卖人已发生变更，原告要求被告恒实公司承担连带责任，依据不足，不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告山西XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告A房屋面积误差部分的购房款654719.29元，并支付该款项自2017年10月17日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息； 二、驳回原告A的其他诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费减半收取6464元（原告已预交），由被告山西XX公司负担， 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院， 审判员　　A 二〇一八年十月十七日 书记员　　籍化超