A与B房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

山西省太原市迎泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）晋0106民初3389号 原告：A，男，1971年3月17日出生，汉族，哈尔滨XX公司职工，住哈尔滨市道外区， 委托诉讼代理人：A，山西XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，山西XX律师事务所律师， 被告：A，男，1976年12月26日出生，汉族，住山西省太原市， 委托诉讼代理人：A，山西XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，山西XX律师事务所律师， 原告A与被告B房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告A委托诉讼代理人B、C、被告D委托诉讼代理人E、F到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， 原告A向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告关于太原市柳巷南路28号雅秀大厦9层房屋的《租赁合同》；2、判令被告赔偿原告装修改造费3006600元、餐厅广告制作推广费68150元、为经营餐厅购买的厨房设备、炉具、餐具、桌椅、员工工装等费用1392286.03元、燃气开通安装费用32503元；停业期间支出的水电费、空调费46892.9元、员工工资70500元（暂计至2017年7月，实际数额按被告实际给付之日为准计算）；为经营餐厅已经支付的员工体检费2905元、宿舍费用17190元，以上各项损失合计为人民币4637026.93元，3、本案诉讼费用由被告承担，事实与理由：2014年12月28日，原告以拟成立的公司为承租人，与被告签订了《租赁合同》一份，约定由原告拟成立的公司向被告承租太原市柳巷南路28号雅秀大厦9层房屋，被告须确保租赁房屋的产权、消防验收、房屋质量等符合原告经营用途，合同签订后，原告拟成立的公司因故未能成立，《租赁合同》便由原被告双方实际履行，原告依上述《租赁合同》约定共计向被告支付了房屋租赁费用788190元，但被告却违反双方合同约定，迟迟未能解决房屋的消防验收问题，致使原告的餐厅无法正常经营，从2016年5月1日起直至原告期许之日，一直处于停业状态，原告为经营餐厅之际以支出的水电费、空调费46892.9元、停业期间支出的员工工资70500元、为经营餐厅已经支付的员工体检费2905元、宿舍费用17190元，以上各项损失合计为人民币4637026.93元，因被告的违约行为导致原告根本不能达到租赁房屋的目的，故按照双方合同约定，原告对被告提出解除合同要求，并就上述各项损失向被告主张赔偿，但被告至今未予处理，综上，被告的行为已经违反双方约定，给原告造成了巨大的经济损失，且损失还在持续扩大，原告为此特提起诉讼， 被告A辩称，1、原告主体不适格，依据民事诉讼法第15条，本案中房屋的实际承租人为太原市XX，而非本案原告A，故本案的原告主体不适格，2、本案中依据双方约定的租赁合同，办理二次消防手续应是原告A而非被告B的义务，3、即使二次消防未全部验收，也不影响鑫汇海实际经营，XX的二次消防手续已备案，4、本案中原告主张解除租赁合同，行使的解除权已过了除斥期限，5、原告已实际经营并收益，原告所主张的损失非实际损失， 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证， 原告A向本院提交的证据有：第一组证据，证明原、被告主体适格：1、原告A身份证复印件；2、B出具的证人证言；3、B身份证复印件，第二组证据，证明2014年签订的《租赁合同》对双方权利义务的约定，及原告已具备单方解除合同的条件：1、2014年12月28日太原市柳巷南路28号雅秀大厦9层《租赁合同》；2、原告支付房屋租赁费用凭证，合计支付租赁费用788190元；3、A身份证复印件、证人证言；4、承租房屋未通过消防验收致使餐厅停业的证明（照片2张），第三组证据，证明被告违约导致合同解除须赔偿原告的一切损失：1、原告已支出的承租房屋装修改造费用证明，合计3006600元；2、原告已支出的餐厅广告制作推广费证明，合计68150元；3、原告为经营餐厅所购买的厨房设备、炉具、餐具、桌椅、员工工装费等费用证明，合计1392286.03元；4、原告已支出的燃气开通、安装等相关费用证明，合计32503元；5、原告停业期间支出的水电费、空调费票据，合计46893.9元；6、原告停业期间支出的看门员工A的身份证复印件及工资收条，合计70500元；7、原告为经营餐厅已支出却未使用的员工费用：员工体检费2905元、宿舍费用17190元、合计20095元；8、餐厅装修及餐厅设备等照片， 被告A经质证认为，第一组证据中证据1、3无异议；证据2证人证言真实性不予认可，证人签字和实际签字明显字体不一样，A承认是太原市XX的实际经营者，该证人证言不能证明原告为实际出资人，第二组证据中证据1、2真实性认可；证据3，证人A未到庭，对其证言不予认可；证据4对消防大队封条真实性认可，关联性不认可，封条日期是2015年，太原市XX于2016年才开始经营，与实际情况不符；对派出所封条的真实性不认可，封条书写不规范，且已经被撕下来，无法证明其贴在太原市迎泽区XX处，第三组证据中证据1不认可施工合同票据，签字双方均为个人，个人不可能有装修资质，该合同无效；店面改造附的收据真实性不认可，无法证明用于餐厅的实际经营；证据2、3、4真实性、合法性、关联性均不认可，无法证明用于单位的实际经营，即使用于餐厅实际经营，原告实际受益并非是损失；证据5，不予认可，太原市XX2016年5月已实际停业，不可能产生水电消耗；证据6,不予认可，无法证明其为餐厅员工，也无法证明其实际收到该款项，证据7不予认可，原因一是已经支出，员工实际受益，不是损失；二是无法证明其实际收到该款项，证据8不认可，是起诉前进行的拍照取证， 被告A向本院提交的证据有：第一组证据，证明原告主体不适格：1、被告A与鑫汇海餐饮管理有限公司签订的《太原市柳巷南路28号雅秀大厦9层租赁合同》，本合同经签字盖章后生效，乙方未盖章，合同未生效；2、2015年12月4日太原市XX向被告支付房租的付款回单；3、太原市XX的营业执照、企业信用信息及经营者A的身份证复印件，第二组证据，证明涉案房屋已经合法程序取得房产证，且已经过一次消防验收，二次消防已备案：1、太原市柳巷南路28号雅秀大厦9层的房产证；2、太原市XX建设工程竣工验收消防备案表；第三组证据，证明涉案餐厅实际经营过：1、柳巷南路28号金座雅秀大厦9层鑫汇海海鲜烤肉自助在百度糯米的团购活动；2、雅秀大厦8楼山西润德聚鑫酒店管理有限公司企业信用信息；3、山西润德聚鑫酒店管理有限公司出具的证明，4、雅秀大厦物业太原市安华信物业酒店管理有限公司的企业信用信息，5、太原市XX公司出具的证明， 原告A经质证认为，第一组证据中证据1真实性无异议，证明内容有异议，被告称合同没有生效，事实上该合同已经实际履行，太原市XX没有成立，所有后续的履行都是由A在履行；证据2真实性无异议，证明内容有异议，被告提供的房租票据不完整，被告收到的房租并不是240000元，应是788190元，太原市XX的回单，证明力不足以达到其证明效果，我们提供的证人证言也可以证明证人A是受原告委派；证据3真实性无异议，证明内容有异议，A虽然是个体工商户，但真正的实际出资人是原告，被告并没有证据可以证明A的签字不是其本人所签，第二组证据中证据1是复印件，且与本案无关;证据2真实性无异议，证明内容有异议，上面写有备案号及备案类型，备案类型是竣工验收消防备案，仅仅是备案，如果验收合格是需要发合格证书的，被告只是提了一个申请，并不能证明该工程验收合格，第三组证据，证据1评价时间和实际消费时间可以不同步，第27页8月5日处的评论，证明太原市XX不是向被告所说的是由于餐厅经营不好自行停业，同时也证明不只是在这里消费的客户才可以评论；证据2真实性无异议，但与本案无关；证据3证明太原市XX已经进入备案，并没有发消防证，当时公安查到太原市XX因消防问题被贴封条是合法的，是有法律依据的；证据4真实性无异议；证据5内容不真实，原告提供的封条足以说明， 本院经依法查对，认定如下：原告提交证据能够证明太原市XX的实际控制人是原告A，但不足以证明涉案房屋未通过消防验收致使餐厅停业的事实以及被告存在其他约定或法定合同解除事由，被告提供的证据能够证明原告在鑫海汇餐饮管理有限公司未成立情况下，于2015年6月3日成立太原市XX，类型为个体工商户，并自2015年底开始营业，处于正常经营状态， 根据审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2014年12月28日，被告A（甲方）与拟设立的鑫海汇餐饮管理有限公司（乙方）签订《租赁合同》，后鑫海汇餐饮管理有限公司未成立，《租赁合同》约定，乙方租赁甲方位于太原市XX房屋，在租赁期内甲方同意乙方将承租房产用于开设XX自助餐等品牌，租赁期自2015年1月1日至2024年12月31日共计10年，甲方应当保证房屋所在楼宇的消防、环保、卫生等状况符合国家及省市的相关规定，不得因此影响乙方的经营活动，若因甲方工程的消防、环保、卫生等不符合国家及省市的相关规定影响乙方经营的，乙方有权要求甲方赔偿一切相应损失，若该房屋所在楼宇全部或部分因此而被责令停业或查封，导致乙方不能正常经营的，乙方有权解除合同，甲方赔偿乙方全部损失，乙方租赁范围内二次装修后的消防、环保、卫生等由甲方配合乙方办理相关手续（办理环保，卫生等事宜费用由乙方承担，办理消防相关费用由甲方承担）；如因租赁房屋的产权、出租权、房屋用途、消防验收、房屋质量、债权债务纠纷、虚假附件等问题影响乙方正常经营的，乙方有权解除合同，甲方应双倍退还租赁押金，并赔偿乙方的全部损失，鑫海汇餐饮管理有限公司于2015年初开始装修，原告作为实际出资人在鑫海汇餐饮管理有限公司未成立情况下，于2015年6月3日成立太原市XX，类型为个体工商户，自2015年底开始营业，一直处于正常经营状态， 本院认为，被告A与原告拟设立的鑫海汇餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》，由原告A、被告B签字按手印确认，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，双方当事人理应严格履行，合同签订后，原告依约支付相应租赁费，被告交付涉案房屋供原告使用，因鑫海汇餐饮管理有限公司未依法成立，以负责设立公司的发起人原告A为诉讼当事人合法， 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，原告作为实际出资人在鑫海汇餐饮管理有限公司未成立情况下，于2015年6月3日成立太原市XX，类型为个体工商户，自2015年底开始营业，一直处于正常经营状态，根据《租赁合同》的约定，”乙方租赁范围内二次装修后的消防、环保、卫生等由甲方配合乙方办理相关手续（办理环保，卫生等事宜费用由乙方承担，办理消防相关费用由甲方承担）”，鑫海汇餐饮管理有限公司二次装修后的消防手续应由鑫海汇餐饮管理有限公司自行办理，被告A仅有协助与费用承担义务，原告主张解除《租赁合同》，并要求被告赔偿原告装修改造费等费用，但提供的证据不足以证明涉案房屋系未通过消防验收致使餐厅停业的事实以及被告存在其他约定或法定合同解除事由，原告的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持，故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告A的诉讼请求， 案件受理费21948元，由原告A负担（此款原告已预缴）， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院， 审判员　　王跃先 二〇一七年十一月二十七日 书记员　　A 相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务， 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据， 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，A在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果， 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明， 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果