房屋买卖合同纠纷案件代理

律师观点分析

案情分析：

原告安某、刘某与被告山东某公司房屋买卖合同纠纷及反诉原告山东某公司与反诉被告安某、刘某确认合同效力纠纷一案。原告安某、刘某委托北京市中闻（济南）律师事务所律师刘松松代理。

安某、刘某提出诉讼请求：1.请求判决被告支付两原告剩余房屋回购款1700000元；2.请求依法判决被告支付两原告违约金约591782元（以1700000元为基数，按照银行同期双倍贷款利率自2017年7月1日起计算至2020年4月29日立案之日止）；3.请求依法判决被告支付两原告相应的违约金（以1700000元为基数，按照银行同期双倍贷款利率自2020年4月30日起计算至被告实际付清回购款之日止）;4.诉讼费以及其他诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月27日原被告双方签订《协议书》一份，协议约定双方一致同意被告以320万元价款回购原告所有的位于章丘区某商品房房产，并约定2017年1月28日前支付150万元，剩佘款项于2017年6月30日前付清。后被告根据协议约定向两原告支付了150万元，但剩佘款项时至今日仍未支付。原告无奈向贵院提起诉讼，要求被告向两原告支付剩佘款项并根据《协议书》第2条约定“如甲方未能履行付款责任，需按银行同期双倍贷款利率向乙方支付违约金。违约金计算以应付款为计算依据，计算至付清回购款之日”的支付方式向两原告支付违约金。望贵院判如所请，支持两原告诉求。

山东某公司辩称，原告所主张的合同也就是2016年10月27日签订的协议书与被告无关，因原告与被告在2015年11月20日签订了正式的商品房买卖合同，并在章丘市住房城乡建设管理委员会进行了备案，备案号为2015112000362，该备案合同至今合法有效，没有解除，所以原告所主张的事实不存在，所要求支付的相关违约金及房屋回购款没有事实和法律依据，请求驳回原告诉求。

山东某公司提出反诉请求：1.请求判决反诉原告与反诉被告继续履行于2015年11月20日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：2015112000362)，并依法判决确认2016年10月27日山东山东某置业有限公司章丘分公司与反诉被告签订的《协议书》为无效协议；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年11月20日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，并依法备案。合同约定由反诉被告购买反诉原告出售的位于章丘某商品房房产一套，该份《商品房买卖合同》在双方签订以后，反诉被告没有依约办理接房交付手续。2020年4月29日，反诉被告起诉反诉原告要求支付回购款及承担违约金与事实不符没有法律依据。反诉被告所主张依据的2016年10月27日的《协议书》反诉原告没有签订过，也从没有授权章丘分公司签订过任何协议。2015年11月20日双方签订《商品房买卖合同》经合法备案后，反诉被告既不接收房屋，至今也没有办理任何解除合同备案的注销。《商品房买卖合同》双双方真实意思表示，合法有效，应当继续履行。

安某、刘某对山东某公司的反诉辩称，一、根据2016年10月27日双方签订的协议书第三条:本协议签属后甲方(山东某置业)可对此房屋进行销售，乙方安某因予以配合。在办理房屋产权转移证明手续的同时甲方应将回购款付清以及第四条都可以说明双方签订的协议书已对涉案房屋作出了新的约定，2015年10月签订的买卖合同以实际情况解除；二、《公司法》十四条规定公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。即分公司可以自己的名义对外签订合同。本公司设立分公司的目的，就是为了充分地、更方便地开展经营业务，分公司可以自己的名义对外开展业务，当然也包括了签订合同这样重大、不可或缺的环节。分公司在签订合同时，只要加盖分公司的印章就可以了，没有必要每个合同都要到总公司加盖总公司的印章。故反诉原告所谓的山东某置业没有授权章丘分公司签订回购协议书既不符合法律规定也没有了解到实际情况；三、《物权法》第二条第三款规定物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。即物权的确定是以产权登记为准而不是备案，备案是国家规定的一种行政管理行为，并不代表产权变更，不具有法律上的物权效力，双方签订的回购协议书是就涉案房屋迗成的新的合意，且对方已实际支付150万元，应当认定《协议书》真实有效，双方应当继续履行。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，本院认定案件事实如下：

1、2009年8月23日，山东某公司与安某签订《商品房买卖合同》一份，双方约定安某购买位于原章丘市某商品房，面积406.46平方米，总价款240元，付款方式按揭贷款，首付款96万元，贷款额144万元，该合同未经备案。当日安某将首付款支付给山东某公司，山东某公司为其开具收据，2009年9月1日安某将银行贷款144万元支付给山东某公司。2013年6月18日，山东某公司（甲方）与安某（乙方）签订《协议书》一份，约定：乙方购买的上述房产因甲方内部原因无法为乙方办理房产证，甲方承诺在本合同签订后365日内办理房产证；甲方承诺于本合同签订之日将上述房屋交付乙方使用；并约定了逾期办证的违约责任。

2、因山东某公司未能按协议约定交房及办证，安某于2013年诉至我院，经本院主持调解，双方迗成调解协议，本院于2015年12月17日出具（2013)章民初字第2711号民事调解书，内容为：一、被告山东某公司于2016年1月31日前给付原告安某延期交房违约金13万元（截止2013年6月18日）；二、被告山东某公司给付原告安某延期办证违约金120万元，于2016年1月31日前给付30万元；于2016年4月30日前支付45万元，佘款45万元于2016年6月30日前付清。山东某置业有限公司章丘分公司（以下简称山东某公司章丘分公司）按照调解书分期向安瑞生支付了133万元违约金。双方签订该合同后至今该涉案房产安某尚未办理房产证。

3、民事调解协议迗成后，2015年11月20日，山东某公司（出卖人）与安某、刘某（后增加的买受人）重新签订《商品房买卖合同》，该合同经备案，合同编号2015112000362,双方约定买受人购买山东某皇冠水岸第4-11幢住宅101、201、301号房，建筑面积408.31平方米，单价每平方米5904.64元，总金额2410923.56元；付款方式按揭贷款，首付款96万元，贷款额144万元；出卖人应在2010年6月30日前，将具备经验收合格、买受人付清全部房款条件，符合合同约定的商品房交付买受人使用，并约定了出卖人逾期交房的违约责任。

4、2016年10月27日，甲方（山东某公司）与乙方（安某、刘某）签订《协议书》一份，约定：甲方回购乙方章丘大站水库东侧山东某皇冠水岸4-11#幢三层01号商品房，双方一致同意回购价格为320万元，甲方付清全部房款给乙方并办理房屋产权证明转移登记后，甲乙双方不再主张其他诉求；2017年1月28日（春节）前，甲方付乙方150万元，剩佘款项170万元于2017年6月30日付清，如到期甲方未能履行付款责任，需按银行同期双倍贷款利率向乙方支付违约金，违约金计算应以付款为计算依据，计算至付清回购款之日。甲方由山东某公司章丘分公司盖章，张居敏签字；乙方由安某、刘某签字确认。协议签订后，山东某公司章丘分公司于2017年1月26日、2017年5月15日分别向安瑞生支付100万元、50万元。

上述事实有相关证据在案佐证，本院依法予以确认。

本院认为，本案争议焦点为双方2016年10月27日签订的《协议书》是否有效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”安某、刘某与山东某公司章丘分公司签订的《协议书》，首先从合同主体来看，经备案，为有效合同。虽两合同标的物相同，但回购《协议书》的签订系建立在《商品房买卖合同》有效的前提下。故该项诉请不具有实际的诉讼利益，无需法院确认。

判决结果：

一、被告山东山东某置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安某、刘某回购房屋款170万元。

二、被告山东山东某置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安某、刘某逾期付款违约金（以170万元为基数，自2017年7月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率

计算）。

三、驳回反诉原告山东山东某置业有限公司的反诉请求。