人保****有限公司与四川****管理有限责任公司、钟**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

成都市武侯区人民法院

民事判决书

（2019）川0107民初118***号

原告：人保****有限公司，住所地北京市西城区西长安街88号7层东区。

法定代表人：**，董事长。

委托诉讼代理人：王艳，北京盈科（成都）律师事务所律师。

被告：四川****管理有限责任公司，住所地成都市********。

法定代表人：胡****，执行董事兼总经理。

被告：钟**，男，19**年9月15日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。

原告人保****有限公司（以下简称人***）与被告四川****管理有限责任公司（以下简称**公司）、钟**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。人***的委托诉讼代理人王艳到庭参加诉讼，**公司、钟**经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。

人***向本院提出诉讼请求：1.判令确认人***与**公司签订的房屋租赁合同解除，**公司及时腾退房屋；2.判令**公司支付拖欠的租金368035元（暂计算至2019年6月30日，并要求计算至实际腾退房产之日止）、违约金5273871.25元（暂计算至2019年6月30日，要求计算至实际腾退房产之日止）、未达到减免条件应补充支付的租金160000；3.判令钟**对第二项请求承担连带清偿责任；4.判令人***不退还租房保证金。事实与理由：钟**与人***于2013年9月25日签订《房屋租赁合同》，约定人***将成都市武侯区的房屋租赁给钟**使用，租期从2014年1月26日至2020年1月25日，前四年每年租金32万元，第五年租金33.6万元，第六年租金35.28万元，租金半年一付，于每半年的第一日支付。2014年6月10日，人***、钟**、**公司三方签订《合同主体变更三方协议》，约定在原《房屋租赁合同》权利义务不变的情况下，由**公司承接钟**与人***之间签订的《房屋租赁合同》中的权利义务。钟**保证**公司按照合同约定履行义务，就**公司基于《合同主体变更三方协议》及《房屋租赁合同》对人***所负的一切债务提供连带责任保证，保证期间六年，担保期限从《合同主体变更三方协议》签订之日起算。截止2019年6月30日，**公司拖欠租金金额巨大，经再三催告，**公司至今仍未履行支付租金的义务。

**公司、钟**未作答辩。

人***围绕其诉讼请求提交了《房屋租赁合同》、房屋所有权证、《合同主体变更三方协议》、企业名称变更核准通知书、《当期租金调减确认书》、《租金催款函》、承诺书、银行回单作为证据。**公司、钟**未到庭参加诉讼，视为放弃对人***诉讼请求的答辩和对人***证据质证的权利，故本院对上述证据的真实性予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：

省略。。。。。。。。

**公司系由四川****管理有限责任公司于2017年11月9日更名而来。

三、2017年12月27日，人***向**公司发出《租金催款函》，称**公司承诺在2017年12月20日前支付40万元，至今尚欠5万元未付，要求**公司在2017年12月31日前付清。**公司于2017年12月28日签收该函件，并承诺在2018年1月31日前付清5万元，2017年7月26日至2018年1月25日的租金16万元也会尽快支付。

2018年6月29日，**公司的时任法定发表人欧志彬出具书面承诺书，称因公司转型，经营困难，造成27.8万元租金未按约支付，承诺在2018年7月20日前支付10万元，在2018年8月25日前支付17.8万元。

人***举示了**公司向其转账支付租金的银行回单，确认自2014年2月26日至2018年12月28日期间，共收到**公司支付的租金124万元，保证金10万元。

2019年4月12日，人***向**公司邮寄发出租金催收函，**公司欠付2018年5月至2019年7月的租金392400元，要求**公司在2019年4月20日前付清，否则将影响《当期租金调减确认书》中有关利益的实现。

人***陈述，双方没有续签租赁合同，但**公司一直没有腾退返还房屋，同意将保证金用于抵扣未付租金及其他费用。

本院认为，人***、钟**签订的《房屋租赁合同》以及人***、钟**、**公司签订的《合同主体变更三方协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实有效。在签订该协议后，原房屋租赁合同的承租方变更为**公司，**公司应当按照租赁合同的约定履行义务。现租赁合同约定的租赁期限已经届满，合同已经终止，人***再行请求确认合同解除已无事实基础，故对该诉请本院不予支持。

双方没有续签新的租赁合同，**公司作为承租人无权继续占有和使用租赁房屋，应当依约向人***返还房屋，故对人***提出的腾退返还房屋的请求本院予以支持。

对人***主张的租金，首先，根据**公司没有按照《当期租金调减确认书》承诺的还款计划支付租金，因此其不能享受约定的调减当期租金16万元的优惠，**公司仍应支付该期租金16万元。同日，**公司至今仅支付了租金124万元，保证金10万元，而截止租赁期限届满，合同约定的应付租金为196.88万元，减去已付租金124万元，还应支付租金72.88万元。因人***同意将保证金用于抵扣欠付租金及费用，因此在抵扣保证金后，截止租赁期满的2020年1月25日，**公司仍欠付租金62.88万元。故人***有权向其主张该部分未付租金。因保证金已经进行了抵扣，故人***再单独主张保证金不予退还已无必要，故本院对该请求不单独处理。因租赁期满后，**公司仍在继续占有租赁房屋，应当支付房屋占有使用费，人***主张继续计算至房屋腾退之日止的租金实际应为房屋占有使用费，故对该房屋占有使用费的主张本院亦予以支持。

对人***主张的违约金，**公司一直拖欠租金，已经构成违约，应当承担违约责任。但合同约定的逾期支付租金，按照每逾期一日按拖欠费用5%支付违约金的标准过高，本院酌情予以调整为以欠付租金62.88万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准自2019年7月26日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至租金付清之日止。对人***主张的逾期不归还房屋的违约金，因其已经对逾期不归还房屋的行为，主张了房屋占有使用费，故对该部分违约金不再予以支持。

因《合同主体变更三方协议》中钟**承诺对**公司在租赁合同项下的债务承担连带保证责任，因此人***主张钟**对**公司应付租金和违约金承担连带责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、四川****管理有限责任公司于本判决书生效之日起十五日内向人保****有限公司腾退并返还位于成都市武侯区*******（建筑面积1280㎡）；

二、四川****管理有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向人保****有限公司支付租金62.88万元；

三、四川****管理有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向人保****有限公司支付房屋占有使用费，房屋占有使用费的计算方式为：按照每年35.28万元为基数，从2020年1月26日起计算至房屋实际腾退之日止；

四、四川****管理有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向人保****有限公司支付违约金，违约金计算方式为：以欠付租金62.88万元为基数，自2019年7月26日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止；

五、钟**对本判决第二、三、四项确定的四川****管理有限责任公司的债务承担连带责任；

六、驳回人保****有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费52413元，公告费560元，共计52973元，由四川****管理有限责任公司、钟**负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审　判　长　　杨　奕

人民陪审员　　雷文慧

人民陪审员　　王焕菊

二〇二〇年*月**日

书　记　员　　杨钦钦