危困房地产企业预重整的理论与实务

第一部分  预重整制度介绍

一、预重整的基本概念

所谓预重整，是指在申请重整之前，债务人与债权人通过法庭外协商制定重整计划，并获得债权人多数同意后，借助重整程序使重整计划发生约束全体债权人的效力，以早日实现债务人复兴的一种拯救机制。

预重整具有以下三个主要特征：第一，在向法院申请重整之前，债务人和债权人已经进行了协商，并且拟定了企业解困的重整方案，该方案应当包括正式重整方案的核心内容；第二，债务人请求债权人针对该方案进行了表决，且该方案得到了大部分债权人的同意并获得通过，即预表决；第三，在通过该方案后还必须向法院提出转入重整的申请，并在申请的同时提交该方案。

二、预重整的流程

（一）债务企业的前期准备

1．分析企业是否符合破产重整的条件

预重整程序启动的条件是债务企业具有破产重整的原因，因此在提出预重整的申请前需要先分析企业是否具有破产重整的原因。如果达不到破产重整的条件或者不具备破产重整的原因的，不能申请破产重整和预重整，即使提出申请，政府和法院也不会予以受理。

2．委托中介机构对企业对资产和负债情况进行审计和评估

债务企业在申请预重整时，需要有证明自身具有破产重整原因的证据资料，中介机构的审计报告和评估报告可以成为证明其具备破产重整原因最有力的证据。

3．股东会、董事会做出预重整决定

债权人申请对债务企业进行预重整不同于申请破产重整，由于预重整过程中通常由企业自行治理，所以申请预重整需要债务企业的股东会、董事会作出同意预重整的决定；出资人提出破产重整或者预重整申请的，不需要股东会、董事会作出决定；债务企业自己申请重整或者预重整的，属于《公司法》规定的“公司合并、分立、解散、清算或者变更公司”的情形，应当依照《公司法》第37条 、第46条的规定，由股东会、董事会作出决定。

4．准备预算重整的相关申请材料

债权人申请预重整的，需要提交以下材料：

（1）预重整申请书，该申请书应当载明申请人和被申请人的基本信息、申请事项以及申请预重整的理由;

（2）申请人的主体资格证明;

（3）债务人的主体资格证明和最新工商登记材料；

（4）债务人具有破产重整原因的证据；

（5）债务人具有重整价值的证据。

债务人自行申请预重整的，应当提交以下材料：

（1）股东会、董事会作出预重整的议或决定；

（2）如有意向投资人的，提交意向投资人同意预重整的材料，或者投资意向书、协议书；

（3）资产及负债明细；

（4）有关财务会计报告；

（5）债权债务及担保情况表；

（6）诉讼、仲裁及执行情况清单；

（7）预重整可行性分析报告。

（二）法院介入的工作流程

1．受理申请

由于预重整不同于法定重整，因此法院在接受预重整申请时，会对预重整案件编立“破预登”或编“立调”或“引调”案号。

2．举行听证

对于破产重整和预重整，我国破产法并未设置相应的听证程序，但最高人民法院在《全国法院破产审判工作会议纪要》第15条中指出：对于债权债务关系复杂、债务规模较大，或者涉及上市公司重整的案件，人民法院在审查重整申请时，可以组织申请人、被申请人听证。债权人、出资人、重整投资人等利害关系人经人民法院准许，也可以参加听证。听证期间不计入重整申请审查期限。据此，对于债权债务关系复杂、债务规模较大的，法院在接受申请后裁定受理前可以进行听证。

3．决定预重整

债权人、债务人提出预重整申请，法院认为确有必要预重整的，可以作出预重整决定。

4．指定管理人

法院决定对债务企业进行预重整的，应参照破产管理人制度指定预重整管理人。

5．根据不同案件的具体情况，确定指导预重整的内容并制定方案

（三）管理人的操作流程

1．制定预重整工作方案。

由债务企业和预重整管理人就预重整的工作事项、工作时间、工作方法以及具体要求等作出合理安排。为了预重整工作的顺利开展，制定的工作方案应当提交董事会或者股东会审查通过。

2．通知债权人申报债权。

通知已知的债权人并公告通知未知的债权人向预重整管理人申报债权。预重整管理人对申报的债权进行登记、审查、确认，并登记造册、编制债权表。

3．招募战略投资人。

与有意向的投资人商谈关于投资条件、投资方式等，在商谈一致后，与投资人签订投资协议。

4．拟定预重整计划方案。

在初步拟定方案后，向债权人、出资人以及投资人等利害关系人征求意见，根据提出的意见进行修改和完善。

5．处置部分资产，清偿债务。

根据《企业破产法》中关于重整的规定，在保障债权人利益的前提下，适当处置债务企业的部分资产，清偿部分债务，以减轻预重整的负担。

6.召开临时债权人会议。

根据《企业破产法》中重整的表决规则，对预重整计划方案进行表决通过。

7.报告预重整工作状况。

债务企业和管理人向决定预重整的法院或者政府报告预重整的相关工作情况。

8.提交债权人会议表决重整计划方案。

9.向法院提出破产重整申请。

法院认为重整计划方案合法的，裁定受理。预重整程序正式转入法定重整程序。

三、预重整与重整的衔接

（一）破产管理人的衔接

预重整阶段的临时管理人与法院正式受理破产后指定的管理人在工作职责上具有高度重合性，因此在实务中，除了《企业破产法》规定的担任破产管理人的排除情形外，临时管理人都继续担任正式重整阶段的破产管理人，以发挥前期工作优势，提高工作效率。

（二）债权申报的衔接

法院决定对债务人启动预重整程序后，临时管理人应参照《企业破产法》的规定通知债权人申报债权、审查债权并告知债权人审查结论，并在预重整阶段的债权人会议上公布债权表。债权人、债务人对债权表公示的债权无异议的，企业进入正式重整程序后，债权人无需再次申报债权，也不能对管理人前期的审查结论提出异议。

（三）预重整方案与重整计划的衔接

预重整期间，债权人、出资人等利害关系人对预重整方案的同意视为对重整申请受理后的重整计划草案的同意，但重整计划草案对预重整方案进行实质性变更的除外。

第二部分   危困房地产企业的自救

相对于其他企业而言，房地产企业带有很强的民生属性，房地产企业出清的政策背景下，问题楼盘越来越多，对于有挽救价值的问题楼盘和危困房地产企业，通过破产重整制度化解风险、突破困境，是十分必要和可行的。

一、危困房地产企业的“破与不破”的艰难抉择

（一）破产的未来担忧

房地产企业具有很强的民生属性，不仅与地方经济发展和经济稳定相关，也与众多的购房者或拆迁户相关，关系到百姓的生活和社会的稳定。

此外，房地产企业涉及的利益群里众多，不仅包括金融机构、施工单位等债权人，还包括税务机关、职工、材料供应商、农民工等利益群体体。

房地产企业进入破产程序，如果处理不当，可能会引发社会各界的担忧，甚至是社会不稳定因素。房地产企业涉及的利益群体多，如果没有科学的重整路径和合理的重整方案，可能导致重整耗时长、成本高、成功率低，不仅损害债权人等主体的权益，还将导致市场资源、司法资源等的极大浪费。若重整失败，还可能面临破产清算的结局。因此，房地产企业在启动破产程序上极为谨慎。

（二）不破产的现实困境

在企业已陷入困境的情况下，若在不进入破产程序，将导致企业面临的现实问题久而不决，企业资产价值不断下降：

1.资产保全、查封问题

因房地产企业陷入财务困境，资产被轮候查封，银行账户被冻结，如果不解除保全，很难再进行复工复建，也无法办理房屋预售和产权过户。在不进入破产的情况下，债务人或政府一般无法强制解除保全，而且和债权人逐家沟通的效率低、成本大，且存在结果的不确定性。

2.难以再进行融资

出现财务困境的房地产企业，一般资信下降，难以直接从市场上获得融资，即使有关机构垫资复工建设，其垫付的资金一般不能通过共益债的方式优先清偿，使得垫资方难以决策。

3.难以对债务和债权进行有效的认定

在不进入破产的情况下，企业各种债务关系复杂，甚至包括民间借贷和隐形担保等，未经法定的债权申报和债权确认程序，无法有效的确认企业的债务规模和债务偿还顺序。因此，投资人无法进行充分的尽调，从而作出投资的决策。

4.无法进行有效的清产核资

由于无法接管问题房地产企业，缺乏有效的身份对房地产企业进行真实有效的清产核资，开展工作面临重重阻碍，使得问题房企的资产始终处于难以确定的状态，最终导致问题房企的资产状况不断恶化。

5.难以处理复杂的法律关系

房地产企业涉及的利益主体众多，在不进入破产的情况下，很难有一个主体有经验和能力处理其中复杂的法律关系，无论是从权利来源的正当性还是工作开展的便利性、专业性来说，由法院、管理人来负责才是最适合的安排。

二、危困房地产企业破产的必要性

1.专业的管理人介入

在重整中，通过法院选任的管理人具有相应的专业素质，具有处理复杂法律关系的经验，通过专业的破产管理人协调各方利益主体，可以保障重整工作公正、高效、顺利进行，也可以极大节约行政与司法成本，提升工作效率。

2.清晰梳理债权债务关系。

根据《企业破产法》的规定，依法进行债权申报和债权审核，确定破产债权人的范围、破产债权的性质和数额，确认债权清偿顺序，对每一笔债权出具认定意见。对于有争议的债权，可以通过提起异议和债权确认之诉等途径解决，保证企业的债权债务关系被清晰的梳理。

3.进行有效的资产盘查。

管理人在入驻问题房企时会全面接手其所有财务资料，依职权进行查账，制作财产报告，聘请审计、评估机构进行审计评估，运用多种手段梳理资产状况，这为进行有效的资产盘查提供了前提。

4.处理复杂的法律关系。

《企业破产法》为破产企业问题的梳理提供了完备的“工具箱”，对于管理人申请解除资产的保全、行使撤销权、追回资产、要求股东补缴出资、追究董监高的非正常收入和侵占房企资产的责任、债务相互抵消等事项均有细致的规定，可以处理破产房地产企业的复杂法律关系。

5.平衡各方利关系

管理人利用其专业素质，根据债权债务、资产情况和投资人引进情况，制定平衡各方利益关系的重整计划方案，并提交债权人会议表决，并设置出资人组、担保债权组、普通债权组、职工债权组、税款债权组等进行表决，各组全部表决通过重整计划方获通过，表决结果贯彻少数服从多数的原则，并对全体债权人具有约束力，可以有效兼顾和平衡各方利益关系。

三、预重整----“破与不破”的完美过渡

在“破与不破”的两难抉择中，预重整作为一种介于庭外重组和庭内重整的制度，既可以减少直接破产带来的冲击，很大程度上又可以实现破产的目的，是危困房地产企业解困再生的不二选择。

（一）预重整能弥补现有破产重整程序之不可逆性

根据我国《企业破产法》的规定，若要挽救企业，主要通过破产重整和破产和解程序，又以破产重整为主。债务人进入破产重整程序，便是走上了“不成功便成仁”的不可逆之路，重整不成功就要直接进入破产清算程序。这使得债务人在决定是否进入重整程序时会顾虑重重，往往申请过晚，延误了最佳挽救时间。而预重整具有可逆性或可复原性，不成功时债务人可以退回原状，不会被强制破产清算。

（二）预重整能减少强制批准的负面效应

破产重整程序是在法院的监督或参与下完成的，对无法达成一致的重整方案法院有强制批准权。强制批准权是法院行使的特殊权力，目的在于通过司法解决谈判僵局的困境，但实践中也有部分法院滥用司法强制批准权，有可能损害部分异议当事人的合法权益。

但是预重整程序中，前期主要工作都是在庭外完成的，法院无法对预重整方案进行强制批准；即使后续进入法院批准阶段，预重整方案也已经得到全体当事人（或者大部分当事人）的一致同意，法院无需再组织表决，大大降低法院对企业自治权的干预，减少法院强制批准带来的负面效益。

（三）预重整可降低重整的司法和时间成本，提高重整成功率

1．有利于降低司法及时间成本

尽管我国《企业破产法》规定了破产重整期限最长不超过9个月，但并不包括破产重整申请及破产受理审查的相关期限，从而导致实践中破产重整申请及法院审查期限过长，这往往与困境企业快速拯救的需要相冲突。此外，重整计划的执行，法律未明确规定期限，从而导致在实践中，重整计划执行时间过长。与此相比，预重整却可以显著降低重整的司法及时间成本。

在预重整中，在向法院申请重整救济之前，当事人之间已经就重整的一些或者全部事项进行协商，然后以协商达成的结果作为重整的基本框架来向法院正式申请重整。而且，在达成重整计划方案时，债务人提前与主要债权人协商谈判，签订重整事项相关协议、制定重整方案以及投票表决，不必然需要设立债权人委员会，从而减少债权人委员会组建所需要耗费的时间，又由于是债务人与主要债权人直接协商谈判，可以省略债权人会议等相关利益方的表决时间，有助于缩短方案制定和谈判磋商时间，以及前期的诉讼纠纷所耗费的实践。最后，在向法院申请批准重整计划时由于该计划方案是当时事先已经协商同意的，又减少了在破产重整中因部分表决组的不通过而强制批准所需要耗费的时间，从而提高批准效率、缩短执行时间。因而降低重整的司法和时间成本，是预重整相比于重整程序的优势之一，也是其价值所在。

2．实现重整准备工作有效前置，提高重整成功率

在破产重整程序中，重整计划草案提交债权人表决之前需要完成接管、财产状况调查、债权申报与审核、审计与评估、投资人招募、重整计划草案拟定以及与主要债权人对重组方案进行沟通等基础工作。现行企业破产法规定重整期限最长是9个月，重整基础工作在9个月的期限内完成显然比较仓促，客观上导致重整计划草案不成熟，债权人、债务人以及投资人之间沟通不充分，最终出现表决难以通过的结果。

上述重整基础工作前置到预重整程序中，为制定与调整重整计划草案提供充分详实的数据，为债权人、债务人以及投资人之间充分沟通提供宽松的期限。客观上有利于形成“谈判-妥协-再谈判-再妥协”的良好沟通局面，大大提高重整计划草案表决通过的成功率。

3．促进困境企业的经营改善

我国《企业破产法》第79条规定，法院在受理企业重整申请后指定管理人接管企业财产，或者批准企业在管理人的监督下自行经营。实践中，多数情形下由管理人负责经营。管理人与困境企业的原管理层相比，管理人通常是具有专业知识的律师、会计师等人员，因缺乏对企业经营管理的能力和经验而在企业运营方面不擅长，而且对困境企业和市场信息的占有也不够全面和对称，可能因为判断失误而做出错误决策，导致企业经营的中断，对企业生产经营造成不利影响。

而预重整一般可以有效避免这种局面的发生。在预重整的庭外协商阶段，债务人和债权人、投资人对困境企业的了解要超过法院，商业判断能力也更高，由他们通过协商来评估困境企业的现有价值，确定是否进入重整要更为适宜。在这个过程中，法院、管理人等一般不影响当事人的自主决定。在申请法院重整后，因重整方案已经提前制定并表决通过，对于重整企业的经营，法院通常会决定其自身经营管理。这样，在管理人负责监督，企业的经营连贯性就能够得到保持，改善经营状况，保障债务人资产的运行效率，提升重整成功的效率。

（四）预重整能有效解决庭外重组遇到的少数债权人“钳制问题”

庭外重组或者庭外债务重组，在法律本质上属于一项民事法律行为，所达成的协议是私人协商的结果，庭外重组要成功，一般需要全体当事人在谈判过程中达成一致意见。但是在谈判过程中，往往有一部分当事人希望通过抵制谈判或者不同意已经达成的谈判结果等手段迫使其他当事人让步，以期能获得更多的利益。这就是庭外重组不可忽视的“钳制问题”。

在预重整制度中，预重整方案无需通过全体当事人的一致同意，只要预重整方案的制作程序合法且未对不同意该方案的当事人造成歧视，法院往往都会在正式进入破产重整程序后批准预重整方案，该预重整方案的效力及于所有当事人，包括对方案投了反对票的当事人。

第三部分   危困房地产企业预重整实务要点

一、判断企业是否具有重整价值

对不具备重整价值的问题房企进行重整，不仅可能最终导致清算，损害债权人等的权益，还将导致市场资源、司法资源等的极大浪费。

是否具有重整价值，需要具有重整经验的专业机构，结合市场前景、当地的政策、债务情况、资产状况和以往重整经验等作出评估，更精确的评估，需要专业机构通过政府、债务人、债权人、投资人等一方的角色介入项目，进行初步的尽职调查后进行判断。其中，有效的切入角色，政府一般通过主管部门，如已成立的政府专班或协调小组；债务人一般需要通过实际控制人、企业高管等；债权人一般通过大债权人，如金融债权人；投资人一般为具有实力的、对债务人具有吸引力的意向财务或产业投资人。

同时，某些问题楼盘的项目公司具有一定的挽救价值，然而其母公司集团的债务规模过大，法律关系复杂，短期内难以实现风险化解。为了实现与母公司集团风险的隔离，对有挽救价值的房地产项目公司独立进入重整程序，可以避免项目公司价值的贬损，防止与母公司集团的资产负债混同，保留各地资产和维护购房人的权益。总之，需要具有重整经验的专业机构，通过一方的有效介入，从而判断房地产企业是否具有重整的价值。

二、建立府院联动机制

在《全国法院破产审判工作会议纪要》破产审判的总体要求部分就曾指出“要进一步完善破产重整企业识别、政府与法院协调、案件信息沟通、合法有序的利益衡平四项破产审判工作机制”，政府与法院协调是破产审判的工作机制之一，在房地产企业预重整中尤其有诸多有利影响。

（一）有利于提高预重整效率

与其他企业不同的是，房地产企业不仅涉及债权债务、资产调查处置、职工保障等工作，还有土地、房产等问题的纠纷，也有规划变更、行政审批、税收税务等事宜，作为法院或管理人，无权更没有能力处理行政部门职权范围内的专业事项。鉴于此，房地产企业的预重整应当组织住建、规划、国土、税务、工商、银行等专业部门参与，就房地产企业所涉及所需要处理的问题会同讨论解决，有利于提高预重整效率，形成更加准确的重整价值及风险判断。

（二）有利于提高企业进行预重整的意愿

在处理房地产企业破产重整案件的过程中，政府相关部门与法院应当衔接一体，形成模式化、程序化的工作机制，由法院主导重整工作的具体方向，管理人负责执行、政府相关部门做好辅助工作，如此一来，可以有效地弥补工作中的不足，提高市场上对于破产重整程序、预重整程序的接受程度，使诸多面临经营困境的房地产企业更愿意通过破产重整程序重新在市场上立足。

（二）有利于增加意向投资人信心

政府各部门的参与，在预重整中能专业、及时的解决意向投资人关于政策、税收等各方面的问题，展现当地法院、政府部门对该债务人预重整的重视、帮扶，增加投资人信心。

三、兼顾各方利益，争取各方支持

面对危困房地产企业资不抵债的现实情况，债权人债权权益受到不同程度的损失，购房及拆迁债权、工程价款优先债权、财产担保债权、职工债权、税款债权、普通债权及劣后债权等房企重整涉及的各个顺位的债权人均需要进行债权清偿，且存在利益冲突。需要根据法律规定和债权清偿顺序，兼顾各方利益，通过对各方利益的综合考量，作出更合法、合理、公平的预重整方案，以争取各方对方案的支持。

四、选择适当的复建模式

复工复建是房地产企业重整的核心问题之一。使问题楼盘迅速恢复建设、恢复正常经营，给予各参与主体充分的保障和信心，是盘活企业以及重整成功的关键。结合目前的实践，可以根据情况采取以下复建的模式：

（一）重整投资模式

即重整投资人向债务人投入重整资金，用于项目的开发建设，盘活企业的资产。除了重整投资人自有资金，也可以采用申请并购资金或设立纾困基金等模式。

（二）共益债的模式

即投资人或其他资金方向债务人提供借款来维续或恢复生产、续建项目，债务人在续建后对房屋进行销售或对资产进行变现，以共益债务的方式将借款本息支付给借款人。

（三）代建模式

即施工方通过垫付复工建设资金对房开项目进行复工建设至交房，其垫付的工程款作为共益债务进行清偿的一种投资模式，也是共益债投资的另一种体现。

（四）工抵房模式

由于代建模式施工方的垫付资金能力有限，可以考虑工抵房+认购基金的模式。但传统的工抵房无法解决房企大额资金短缺和施工方资金实力较弱的问题，对此可以探索社会风险资本组建工抵房认购基金，并和施工方进行合作，基于工程债权的优先受偿性，批量“折价购买”工抵房，后续再以资产处置的方式逐步去化，以解决建设方的资金难题和施工方的回款问题。

（五）综合模式

即综合运用上述投资模式和其他投资模式，通过综合不同模式的优势，因地制宜，尽快恢复企业的复工复建。

五、做好维稳工作

与其他类型企业相比，危困房地产企业面临的矛盾更加多样、敏感、突出，尤其是拆迁户、购房户、农民工工资等涉及民生的问题，一旦处理不好，极有可能成为不稳定因素。因此，在房地产企业预重整过程中，临时管理人应与政府信访部门、公安部门等充分沟通，做好维稳工作预案。

第四部分  危困房地产企业预重整经典案例分享

一、浙江林垟房地产开发有限公司预重整案

温州地区首例房地产企业预重整成功案例

（一）基本案情

浙江林垟房地产开发有限公司（简称林垟公司）成立于2000年7月14日，注册资本2000万元，住所地浙江省温州市苍南县灵溪镇沪山路与车站大道交叉口，主要从事房地产开发。林垟公司开发的华臣一品苑”项目位于苍南县城，规划总用地面积125705平方米，总建筑面积226269平方米。该项目2010年开始建设并预售房产600余套。2015年因林垟房开资金链断裂而烂尾，加之存在债权债务关系复杂、工程债权承包人较多、工程款虚高、股东套取建设资金等问题，造成复工续建投资成本高、风险大，难以筹措到成规模的救盘资金，尝试多种途径自救均未果。

（二）审理情况

苍南县人民法院收到林垟公司提交的破产重整申请后，高度重视、第一时间组建专门团队，立即组织召开听证会，听取债权人、债务人、清算组成员和林垟房开职工代表多方意见，确定“保交房、保民生”预重整方案。

（三）典型意义

1.府院联动合力推动楼盘复工续建

在县政府、县委政法委牵头下，苍南法院积极协同住建局等有关部门会商研判，并参照《中华人民共和国企业破产法》相关规定，共同拟定了“共益债务+代建代销”的预重整方案，推动项目复工续建。

在充分发挥政府社会管理、社会服务职能和法院司法审判职能下，苍南法院紧紧围绕府院联动机制，政府和法院通力合作为解决民生难题交上了一份“1+1＞2”的满意答卷，实现了社会效果、法律效果、经济效果的有机统一。

2.打造样板助力营商环境持续优化

“华臣一品苑”续建竣工系温州地区首例房地产领域共益债务预重整案例，是苍南法院破产审判助力法治化营商环境的成功样板。

3.以“机制创新”促成楼盘续建

为保障600余户购房户合法民生权益，苍南法院在温州中院创设的预重整机制基础上进行灵活创新，将制度重心由“拯救企业”转为“拯救楼盘”。实现购房户、投资人、项目债权人多方共赢。

4.以“法院复函”打破引资僵局

苍南法院参照破产法精神，向林垟公司管理人复函确认续建投资款及代建代销费用为“华臣一品苑”复工续建的必要条件，具有共益性质，可以在后续破产程序中优先受偿，消除投资人的疑虑并促成引资3亿元，为顺利推进项目复工续建奠定坚实基础。

5.以法律指导助力攻坚克难

引入投资后，苍南法院持续跟进、积极给予管理人业务指导，促成项目主体工程于2022年1月22日顺利结顶，并于6月24日全面竣工报备。2022年6月30日“华臣一品苑”的购房者终于迎来了期盼已久的交房仪式

二、重庆市大足区上坤房地产开发有限公司预重整案

重庆破产法庭公布的2021年破产重整十大典型案例之一

（一）基本案情

重庆市大足区上坤房地产开发有限公司（简称上坤房地产公司）成立于2011年7月8日，注册资本800万元，住所地重庆市大足区龙水镇幸光路389号，主要从事房地产开发、销售、租赁。上坤房地产公司开发的尚溪?国际公馆项目因资金链断裂，诉讼缠身，公司对外负债3.36亿元，在建项目和银行账户被多轮司法查封，工程烂尾、逾期交房，存在较多不稳定因素，属于大足区委、区政府重点整治的“四久工程”之一。上坤房地产公司以其具备重整价值和重整可行性为由，2020年8月4日向重庆五中法院申请破产重整，同时申请预重整备案登记。

（二）审理情况

法院审查认为上坤房地产公司符合预重整备案条件，故对债务人的预重整申请及债务人聘任的辅助机构进行备案登记。预重整期间，法院对预重整阶段表决的效力、战略投资人的引进方式、预重整与重整程序衔接等重大事项进行指导。预重整辅助机构负责组织债权申报审查、资产审计评估、协助债务人起草重组协议等工作。上坤房地产公司与债权人积极协商，取得主要债权人对重组协议的同意票，为预重整成功转入重整程序奠定坚实基础。

2021年4月19日，预重整辅助机构向法院提交预重整终结工作报告，申请进入重整程序。同日，法院裁定受理上坤房地产公司破产重整，并指定预重整辅助机构为管理人。2021年5月21日，上坤房地产公司第一次债权人会议召开，各债权组均表决通过重整计划草案。2021年5月25日，法院裁定批准重整计划并终止重整程序。

（三）典型意义

本案是运用预重整转重整方式，成功快速拯救烂尾房地产项目的典型案例。案件办理过程中，法院坚持债权人意思自治和需求导向，预重整阶段由主要债权人推荐，并经债务人认可的具有管理人资质的中介机构作为预重整辅助机构；通过府院协调机制，将地方党委政府前期帮扶企业的相关措施与预重整及重整程序有效对接，妥善化解了规划调整、复工续建、预售许可、农民工工资支付、交房办证等重大问题；引导预重整辅助机构协助债务人与债权人积极沟通，拟定并表决通过了凝聚各方共识的重整协议，根据重组协议形成的重整计划草案经债权人会议表决通过后获人民法院批准。按照重整计划，建设工程款债权、有财产担保债权、职工债权、税款债权将获全额清偿，普通债权清偿率大幅提升。本案从受理破产重整申请到批准破产重整计划并终止重整程序仅用37天，预重整提升司法效率的功能得到充分发挥。