购房者违约？开发商违约？可视化实现诉讼逆转---------一起房屋买卖合同违约纠纷案

律师观点分析

案情简介：2015年5月26日，贾XX和淄博xx置业有限公司签订《商品房买卖合同》及《地下室、车位买卖协议》各一份，同日贾xx交首付款30万元，后贾xx没有按照合同约定在2015年6月26日前付清全部房款(因为银行贷款审批没通过)，构成违约。2017年7月20日，开发商起诉请求法院判决解除购房合同或者贾xx支付剩余房款并承担违约责任。起诉后，贾xx于2017年9月4日交清购房款，共计1142595元。2018年8月30日法院判决贾xx赔偿开发商违约金114489.53元，后淄博xx置业申请了强制执行。贾xx于2019年1月15日将全部违约金转至临淄区人民法院账户内，但并未通知法院和开发商。2019年4月8日XX置业在确认收到判决书款项后向贾XX交付了案涉房屋钥匙，并在2019年5月30日办妥了不动产权证书。然而事情并未平息，2019年3月15日，贾xx起诉XX置业要求支付逾期交房及办证违约金134764元，贾XX认为xx置业也违反合同了约定，应该承担相应的违约责任，一审判决支持了贾XX的诉讼请求。XX置业公司不服提起上诉。

律师策略：接受当事人的委托后，袁瑞珍律师通过仔细研读一审判决及关联判决，梳理了所有相关事实敏锐地察觉到时间节点是整个案件的关键所在，即合同生效履行及违约后的继续履行以及生效判决的执行等重要时间节点的确定是本案成败的关键。在购房者违约已经生效判决认定后，购房者无奈将违约金在春节前几日悄悄打入法院对公账户。但是并非案结事了，绝地反击才刚刚开始。2019年春节后购房者以迅雷不及掩耳之势起诉开发商逾期交房、逾期办证，如此套路一样的诉讼策划，开发商怎样才能不入陷进？在一审法官已经认定开发商违约的情形下，如何实现案件逆转？经过仔细阅读卷宗，团队研讨，购房者的逻辑漏洞逐渐浮出水面。首先非常有利的一点是在开发商追究购房者违约的案件中，开发商是提出了解除合同的请求的，但考虑到合同已经开始履行，开发商也提出了如果判请继续履行则支付违约金的诉求。因此在法院判决生效以前，双方买卖合同是否继续履行处于不确定状态，需要经过法院判决而确定。其次，律师决定利用可视化技能，通过时间轴的方式将案件时间节点及法律效力清晰地展示给二审法官，从而开发商是否违约及违约的时间段都清楚地展现出来。一张时间图成功逆转诉讼，开发商轻松地跳出了购房者布的坑。最终法院撤销原判决，改判开发商承担1770元违约金。

代理词(节选)

北京市盈科（淄博）律师事务所袁瑞珍律师接受XX置业公司的委托出庭，发表了代理意见，主要内容为：

一、被上诉人与上诉人的买卖合同是2018年9月27日在（2017）鲁0305民初277号民事判决生效后才恢复继续履行的效力，自该日起双方继续按照原合同约定履行。因此，2017年9月4日被上诉人（购房者贾某）虽然交清了最后一笔购房款，但那是在上诉人（开发商）起诉后的履行，此时合同处于是否解除的不确定状态，上诉人是否要继续履行合同尚不明确，因此，该时间点不能算作上诉人履行交房义务的时间点，自然也不是违约的起算时间点。

二、2017鲁0305民初277号民事判决书确定了被上诉人需承担114489.53元违约金，被上诉人应当先行履行生效判决。违约金条款也是双方购房合同的重要条款，被上诉人应当根据生效判决的确定予以履行，且因被上诉人违约在先，因此上诉人享有要求被上诉人先予履行的抗辩权。在2019年1月15日被上诉人将违约金打入法院对公账户，但既未通知法院，更没有通知上诉人，正直春节将至，上诉人是在2019年3月15日一审开庭时才得知违约金已经缴纳的事实，经核实后，上诉人在2019年4月8日向被上诉人交付案涉房屋及钥匙，随后立即办证，上诉人并未违约。

三、上诉人交房后收到契税等办证所需费用后第一时间办证不存在违约事实。最高院买卖合同纠纷案件司法解释第十八条虽然明确了“商品房买卖合同的表的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内”出卖人应当为买受人办理房屋权属证书，但是该条有一除外前提即“除当事人有特殊约定外”，而本案中，商品房买卖合同明确约定“出卖人在商品房交付使用后540个工作日内，为买受人办理完毕房屋权属登记”。

案件结果

二审法院认为关联案件中(2017)鲁0305民初2774号民事判决已发生法律效力,判决内容为德龙置业与贾翠华继续履行商品房买卖合同,由贾翠华承担违约责任,给付德龙置业违约金。该判决书生效时间为2018年9月27日,自该日起双方按照商品房买卖合同履行各自的义务,贾翠华于2017年9月4日付清全部房款,已履行完付款义务,德龙置业应自2018年9月27日开始履行出卖人义务。双方约定出卖人延期交房六个月内不视为违约,因此在本案中德龙置业给贾翠华交房的最后期限应为2019年3月26日,德龙置业于2019年4月8日向贾翠华交付涉案房屋及钥匙,超出该期限13天,依照双方合同约定按同期一年期银行贷款基准利率向买受人支付已交房款利息为1770元(1142595元×4.35%/365日×13日)。合同约定出卖人在商品定房交付使用后540个工作日内为买受人办理完毕房屋权属登记,德龙置业于2019年5月30日为贾翠华办理完毕房屋权属登记,符合交房后的登记期限,不存在逾期办证的情形,贾翠华要求德龙置业支付逾期办证违约金无事实依据,本院不予支持。一审认定由德龙置业承担自2018年3月5日起延期交房的违约责任以及逾期办证违约金,认定事实有误,本院予以纠正。

典型异议：现实中，在房地产买卖合同中开发商违约的情形较多，但本案是购房者先行违约的案例。在购房者未履行合同及违约责任的情形下，开发商不交房是否要承担违约责任以及购房者的策略性“违约坑”的避免，涉及到了合同履行的多个方面，本案判决书基本采纳了代理人的代理意见，为此类型案件的办理提供了较为完整和典型的分析思路。

律师点评：在合同约定了守约方的解除权的情形下，条件具备，守约方启动解除权，此时合同是否能继续履行要看解除权是否实现，如果法院判决合同继续履行，在判决书生效时，合同才重新进入履行的确定状态。

律师简介：袁瑞珍北京市盈科（淄博）律师事务所股权高级合伙人，电话：13355285209，淄博市律协资产与财务工作委员会委员，知识产权专业委员会、电子商务专业委员会委员，西南政法大学法律硕士，专注于合同法领域，擅长处理合同、票据、建筑房产、劳动人事、婚姻家事、知识产权等民事经济及刑事案件，曾任职于政府财务部门多年。从事律师工作以来热心公益，曾援助某钢铁集团去产能改造500余名职工解除劳动合同经济补偿仲裁案，维护了职工们的合法权益，近年来为信访局、学校及政府棚户区拆迁改造等多家单位及项目提供了法律服务。秉持“受人之托、忠人之事”的执业理念，代理了大量合同、财产继承、建筑工程劳务、刑事诈骗、票据及医疗纠纷等案件，均取得了良好的效果，获得了当事人的好评。