律师观点分析
河北XX公司与ＸＸ军租赁合同纠纷二审民事判决书
河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邯市民一终字第333号
上诉人（原审被告）：ＸＸ军，
委托代理人：A，
委托代理人：A、B，河北XX律师事务所律师，
被上诉人（原审原告）：河北XX公司（简称XX集团），住所地：邯郸市XX，
法定代表人：A，该公司董事长，
委托代理人：A，该公司法律顾问，
委托代理人：A，该公司职工，
被上诉人（原审第三人）：邯郸市XX（简称国储办），住址：邯郸市滏东北XX，
法定代表人：A，该单位主任，
委托代理人：A，河北XX律师事务所律师，
上诉人ＸＸ军因租赁合同纠纷一案，不服邯郸市丛台区人民法院（2014）丛民初字第1471号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结，
原审查明，2013年6月7日，原告XX公司与被告ＸＸ军签订厂房租赁合同，约定原告将厂房南跨长150米宽20米租给被告作为厂房使用，租期自2013年7月1日至2016年6月30日，月租金为12000元，按季度结算，每季度36000元每次预交半年，每季初提前15日内，被告向原告支付下季度租金，在合同期内因国家征用或市里征用双方互不赔偿，原告退还被告剩余房费，因其他原因原告单方面终止合同给被告造成的货物搬运费由原告负责赔偿给被告，被告在租赁期间，在原告XX的情况下建造临时房屋在合同终止时原告不给予补偿，合同签订后，双方开始按约履行，现场地上的建筑物系被告使用场地期间建造，2014年2月28日，在申请执行人为邯郸市XX公司、河北XX公司，被执行人为本案原告的执行一案中，邯郸市中级人民法院做出（2008）邯市执字第163-18号执行裁定书，将原告位于XX的三宗土地使用权（含地上附着物）委托拍卖公司进行拍卖，第三人国储办以8010万元竞得，原告根据第三人的通知，于2014年6月10日通知所有的承租人，租赁合同终止，但被告拒绝搬走，双方遂起争议，
原审认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，系有效合同，关于合同履行期内，原告是否有权解除合同，法院认为，合同的解除有法定解除和约定解除，本案租赁合同约定了合同期内因国家征用或市政府行为导致合同终止不能履行的情形，双方互不赔偿，故原、被告双方对合同解除条件进行了约定，涉案场地通过司法拍卖程序于2014年2月18日由国储办竞得使用权，而国储办是经政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位，国储办通过竞拍取得的包括涉案场地在内的三宗土地使用权，属于政府进行土地储备的行为，现政府已对涉案土地占有使用，符合合同约定的解除条件，故原告要求解除合同，被告搬离租赁场地，并拆除在租赁场地上自建的建筑物的诉请，法院予以支持，被告辩称，如果解除合同，原告应赔偿被告损失，该辩称因不符合合同约定，法院不予采信，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条之规定，判决：一、解除原告XX公司和被告ＸＸ军之间的《厂房租赁合同》；二、被告ＸＸ军于本判决生效之日起五日内搬离租赁场地，并拆除在租赁场地上自建的建筑物，案件受理费100元，由被告ＸＸ军负担，
宣判后，上诉人ＸＸ军不服，向本院提起上诉，主要上诉理由：第一、原判称“国储办通过竞拍取得的包括涉案场地在内的三宗土地使用权，属于政府进行土地储备的行为”，与事实不符，无法律依据；一审庭审时及举证期间内，国储办未提交政府批准成立、具有独立法人资格、隶属于国土资源管理部门、负有统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位的相关材料及依法取得收储该地块的有关证据，既是其具有相关的政府职能，但在该案中并不是无偿收储，而使向被上诉人支付了价款后取得土地使用权，因此，在该案中国XX的行为是买卖行为，根据《土地储备管理办法》的相关规定，国储办竞买的土地与本案合同约定的“政府征用”不属于同一概念，第二、被上诉人要求解除合同的诉请，没有法律法规相关规定，被上诉人所属土地系经过司法拍卖，国储办以8010万元竞得，此行为完全是市场交易行为，不符合征用的含义及实质和形式要件；第三、XX公司在《厂房租赁合同》第七条中承诺“该房产无产权和其他纠纷，如有纠纷与乙方无关，因此给乙方造成的任何损失，由甲方赔偿给乙方”，但其隐瞒了与案外人存在债务纠纷并已将租赁的土地进行了处分，对此XX公司是明知的，依照合同约定，对给上诉人造成的损失，应予赔偿，请求被上诉人赔偿上诉人的经济损失并承担本案诉讼费（损失暂定拾万元，最终按评估或判决为准），
被上诉人XX公司辩称，诉争的土地已经司法拍卖，双方的租赁合同应予解除，上诉人应搬离租赁的场地，上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉人的上诉，维持原判，
国储办辩称，1、第三人的行为就是代表政府，参与竞拍是政府收储土地的一种表现形式，不同于一般的商业主体，2、上诉人要求赔偿与第三人无关，
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，
本院认为，本案的争议焦点为：（一）关于XX公司与ＸＸ军签订《厂房租赁合同》的效力问题；（二）关于《厂房租赁合同》的解除以及因解除租赁合同的损失赔偿问题；（三）关于国储办收储涉案土地是否为政府行为问题，
关于焦点（一），本院认为，ＸＸ军与XX公司是经过充分协商先达成租赁XX公司厂房的意向，之后双方签订了《厂房租赁合同》，合同签订地点在XX公司办公楼，合同签订后XX公司的副总A代表XX公司在《厂房租赁合同》上加盖了XX公司的公章，根据《厂房租赁合同》约定，ＸＸ军一次性向XX公司缴纳租赁费36000元和保证金5000元，XX公司财务部门给ＸＸ军出具了收据，并加盖了XX公司财务专用章，由此看来双方所签《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应为有效合同，
关于焦点（二），本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第20条的规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的，本条第二、三项系“买卖不破租赁原则”的例外情形，本案中，XX公司与ＸＸ军签订租赁合同之前，本院已于2007年8月24日作出（2007）邯市民三初字第33号民事裁定书，对河北XX公司的土地予以查封，即人民法院查封在先，厂房租赁在后，故本案不适用买卖不破租赁原则，原审判决解除XX公司与ＸＸ军签订的《厂房租赁合同》并无不妥，
关于ＸＸ军主张的损失问题，因ＸＸ军未提起反诉，也未交纳反诉案件受理费，本院不作处理，ＸＸ军可另行主张，
关于焦点（三），本院认为，案涉土地因XX公司与案外人河北XX公司（以下简称美食林集团）的债务纠纷，美食林集团起诉XX公司，诉讼期间因美食林集团的申请，本院于2007年8月24日作出（2007）邯市民三初字第33号民事裁定书，对XX公司的涉案土地予以查封，经本院主持调解，该案通过调解方式结案，但XX公司未能按照本院作出的（2007）邯市民三初字第33号民事调解书的内容履行，后美食林集团申请法院强制执行，本院依美食林集团申请，委托拍卖公司拍卖了案涉土地，国储办以80，100，000元竞得涉案土地，国储办系通过司法拍卖程序竞得涉案土地，司法拍卖属于市场交易行为，而非政府征用，故一审认定国储办通过竞拍取得涉案土地，系政府行为，属于适用法律错误，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，原审虽适用法律错误，但判决结果正确，应予维持，
综上，上诉人的上诉理由部分成立，应予支持，原审判决认定的基本事实清楚，但适用法律错误，应予纠正，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：A驳回上诉，维持原判，
二审案件受理费2300元，由ＸＸ军负担，
本判决为终审判决，
审 判 长 A
审 判 员 XX英
代理审判员 冯 雪
二〇一五年七月十五日
书 记 员 常新蕊
