律师观点分析
平江县XX公司与罗XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
湖南省平江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0626民初1556号
原告：平江县XX公司，住址：平江县城关镇南XX（县人民政府旁）。
法定代表人：张XX，董事长。
委托代理人：喻XX，工人，系原告公司员工，特别代理。
委托代理人：袁XX，湖南XX律师XXX律师。
被告：罗XX，农民，
本院于2016年8月3日立案受理原告平江县XX公司（以下简称XX公司）诉被告罗XX房屋租赁合同纠纷一案后，依法由审判员尹XX适用简易程序公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托代理人喻XX、袁XX到庭参加了诉讼。被告罗XX经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告平江县XX公司诉称：原、被告于2014年4月1日签订《商铺租赁合同》（以下简称合同），约定被告租赁原告流行街区商场内2015号商铺，租期3年，从2014年4月20日至2017年4月19日止。被告仅在签订本合同时按约定支付了第一合同年度的租金及费用，之后再未付租金及其相关费用。被告应于2015年3月20日前交纳第二合同年度租金（即2015年4月20日至2016年4月19日优惠后的9个月租金）计12420元，经营管理费994元；被告应于2016年3月20日前交纳第三合同年度租金（即2016年4月20日至2017年4月19日优惠后的10个月租金）13800元，经营管理费994元；被告拖欠公共水电费1259元，铺内电费151元，以上共计29618元。虽经原告多次催收，但被告至今仍未交纳。被告拖欠房租的行为已严重损害了原告的合法权益，双方之间无法继续履行合同，按照合同约定，原告有权解除该合同。因此原告请求：1、判令解除原、被告之间的合同关系；2、判令被告向原告支付拖欠的房租、经营管理费、公共水电费、铺内电费共计29618元，并承担至付清签署款项的违约金1643元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告XX公司为支持自己的诉讼请求，向法庭提交了如下证据：
1、平江县XX公司营业执照、证明、法定代人张XX身份证复印件和被告罗XX身份证复印件各一份，以证明原、被告的诉讼主体资格；
2、内资企业登记基本情况表，更名公告一份，以证实2015年1月12日平江县XX公司更名为平江县XX公司；
3、商铺租赁合同；4、流行街区管理公约；5、铺位示意图。
证据3、4、5共同证实2014年4月1日原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：①被告租赁原告”流行街区”商场二楼内2015号商铺，租期3年，自从2014年04月20日至2017年04月19日止。②2015年04月20日至2016年04月19日按优惠计算的租金12420元，经营管理费994元，应在2015年3月20日前交纳，但至今未交纳；2016年4月20日至2017年4月19日租金13800元，经营管理费994元，应在2016年3月20日前交纳，至今未交纳；且仍拖欠公共水电费1259元，铺内电费151元，以上共计29618元。③被告逾期给付租金及经营管理费的，从合同规定交付日期起至五日内（含五日），按所欠金额计算每日千分之五的滞纳金，并连同所欠金额全部缴纳给甲方；超过五日的，经甲方催告后仍不能按期交纳的，甲方有权解除本合同，收回该商铺，所收乙方的履约保证金和剩余租金、经营管理费及其他费用（含押金）概不予以退还；
6、公告一份，7、公告一份，8、通知一份，9、公告一份；证据6、7、8、9共同证实原告多次公告、通知二楼商户履行合同义务，缴纳租金和经营管理费。
10、通知一份，11、通知一份，共同证实原告多次向被告催收租金、经营管理费、公共水电费、铺内电费。
12、邮件专递详情单一份，13、律师函一份，共同证实原告法律顾问向被告送达催收租金、经营管理费、公共水电费、铺内电费的律师函。
14、费用清单，15、水电费明细表，16、公共水、电费收取标准说明各一份，以证实被告至今尚拖欠原告租金26220元，经营管理费1988元，公共水电费1259元，铺内电费151元，共计29618元。
对原告XX公司提交的证据，本院认为，符合证据客观性、真实性、关联性的要求，予以采信。
被告未提出答辩亦未提供证据。
根据采信的证据及原告的陈述，本院认定案件事实如下：
平江县XX公司（2015年1月12日经工商登记更名为平江县XX公司）与被告罗XX于2014年4月1日签订《商铺租赁合同》，合同主要条款约定：1、被告租赁原告流行街区商场内2015号商铺，建筑面积13.8平方米，租期3年，从2014年4月20日至2017年4月19日止；2、租金从2014年4月20日起计算，每月租金人民币1380元，每月经营管理费82.8元，公共建设费人民币5520元（一次性收取），在合同期内被告享受特别优惠（第一年免4个月，第二年免3个月，第三年免2个月），第一合同年度2014年4月20日至2015年4月19日，租金11040元、经营管理费994元、公共建设费5520元，共计17554元，被告应在签定合同时交纳。第二合同年度2015年4月20日至2016年4月19日，租金12420元，经营管理费994元、共计13414元，被告应在2015年3月20日前交纳。第三合同年度2016年4月20日至2017年4月19日，租金13800元，经营管理费994元，共计14794元，被告应在2016年3月20日前交纳；3、被告在合同签订之日缴纳2760元（两个月租金）给原告，作为履约保证金，租赁期满，在被告未发生任何违约的情况下，原告将履约保证金（无息）退还原告；4、被告逾期给付租金及经营管理费的，从合同规定交付日期起至五日内，按所欠金额计算每日千分之五的滞纳金，并连同所欠金额缴纳给原告；超过五日的，经催告后仍不能按期交纳的，原告有权解除合同，收回商铺，所收履约保证金和剩余租金、经营管理费及其他费用（含押金）概不予退还；5、被告须交纳电表押金人民币500元/个，公共电费预交费用人民币2000元/户；6、租赁期满或中途解除合同，被告的装修一律采用”来修去丢”的原则处理，不得破坏即成的装修和商铺结构；7、双方还就其它内容进行了约定。
合同签订后，原告按约交付了一个商铺给被告，被告在签订合同时按约定支付了第一合同年度的租金11040元、经营管理费994元、公共建设费5520元，合计11916元，另外，被告还向原告交纳了电表押金500元和水电预交款2000元以及履约保证金2760元。2015年3月20日到期后，被告未按约定支付租金及其相关费用，原告多次催收未果，遂于2015年7月1日对商铺采取了停止供电的措施，此后由于生意清淡，被告几乎再没有经营商铺，以经营亏本要求原告返还相关费用为由既不向原告交纳双方约定的第二合同期内的租金及相关费用，也拒不将商铺返还给原告，一直占用商铺至今。原告多次书面向被告下达催收欠款的公告、通知，并提出解除合同的要求，但一直没有向被告正式下达解除合同的通知。
被告按约定应交纳：1、租金26220元。2015年3月20日前交纳第二合同年度租金（即2015年4月20日至2016年4月19日优惠后的9个月租金）计12420元，2016年3月20日前交纳第三年合同年度租金（即2016年4月20日至2017年4月19日优惠后十个月租金）13800元（每日38.3×360日），租金共计26220元。2、两年经营者管理费1988元（每日2.76元×360日×2）。3、公共水电费分摊从2014年4也20日起算至2015年6月30日止为816.3元，从2014年4月20日起算至2016年6月30日止为1259元。4、铺内电费从2014年4月20日起算至2015年6月30日止为151元。以上费用共计29618元。
原告主张被告应支付违约金1634元，如按照合同的日利率5%计算违约金过高，故原告主张按照银行同期存款利率计算违约金为1634元，其中第二合同年度违约金计算为：13414（租金+管理费）×5.35%（年利率）÷12月×15月×1.5倍=1346元，第三合同年度违约金为：14794（租金+管理费）×5.35%（年利率）÷12月×3月×1.5倍=297元，共计1643元。
本院认为，原、被告于2014年4月1日签订《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。现被告不按约定支付租金及相关费用，构成违约，应当承担违约责任。原告请求解除合同，符合双方的约定，并且被告迟延履行主要债务，经原告催告后在合理期限内仍未履行，因此原、被告的合同应予解除。在合同期内，原告虽然向被告下达催告的公告、通知，并自2015年7月1日起采取停电措施，但并未向被告送达解除合同的正式通知，被告事实上自2015年7月1日起没有营业，因此，有关公共水电费分摊和经营管理费算至2015年6月30日较为合理，公共水电分摊费为816.3元，经营管理费为193.2元（每天2.76元×70天），铺内电费为151元。由于被告不交租金和相关费用，又一直恶意占用商铺，因此在被告将商铺交还原告前应按约定的租金标准支付租金给原告，2015年4月20日至2016年4月19日租金为12420元，2016年4月20日起按照每年13800元的标准（每日38.3元×360日）计算租金。由于被告违约，原告向被告已收取履约保证金（二个月租金），原告请求不予退还，予以支持。被告对商铺的装修按照合同第六条第8款的约定，原告对被告不予补偿，由此造成的损失由被告自负。合同解除后，被告已交纳的电表押金和水电费预交款，原告应予退还。关于原告已向被告收取的公共建设费5520元，因此项费用原告是一次性收取的，以后不会再向其它承租户收取，且被告没有实际按合同使用三年，虽然双方订立合同进行了约定，但中途解除合同如何处理未进行明确约定，现解除原、被告的合同，从公平原则出发，原告应部分返还，返还3373元（5520元-5520元/36个月×14个月）较为合理。
关于违约金，双方约定：被告逾期给付租金及经营管理费的，从合同规定交付日期起至五日内，按所欠金额计算每日千分之五的滞纳金，并连同所欠金额缴纳给原告；超过五日的，经催告后仍不能按期交纳的，原告有权解除合同，收回商铺，所收履约保证金和剩余租金、经营管理费及其他费用（含押金）概不予退还。本案中被告逾期给付租金且超过五日，则不应按照所欠金额计算每日千分之五的滞纳金，故对于原告要求被告支付违约金的要求，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告平江县XX公司与被告与被告罗XX于2014年4月1日签订《商铺租赁合同》；
二、由原告返还被告公共建设费3373元、电表押金500元、水电预交款2000元，三项合计人民币4647元；
三、由被告向原告支付自2015年4月20日至2016年4月19日的租金12420元及2016年4月20日起至被告腾空商铺并将商铺交还原告之日止的租金（按每日38.3元租金标准计算）、公共水电分摊费816.3元、经营管理费193.2元、铺内电费151元。
上述第二、三项给付内容相抵，被告应付给原告的款项限在本判决生效后三日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费580元，减半收取290元，由原告负担50元，被告负担240元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 员 尹XX
二〇一六年十月十八日
代理书记员 张XX
