河南某某房地产集团有限公司与郑州市某某餐饮管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫01民终6249号

上诉人（原审被告）：河南某房地产集团有限公司。

法定代表人：某某，总经理。

委托诉讼代理人：杜某某，河南某某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周某某，河南某某律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：郑州市某某餐饮管理服务有限公司。

法定代表人：某某，董事长。

委托诉讼代理人：刘某某，公司员工。

委托诉讼代理人：张尽安，河南贞实律师事务所律师。

上诉人河南某某房地产集团有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人郑州市某某餐饮管理服务有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人某公司的委托诉讼代理人杜某某，被上诉人某某公司的委托诉讼代理人刘某某、张尽安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某公司上诉请求：1、依法改判原审第二项为上诉人返还剩余租期的租金xxxxx元，物品使用费xxxxx元，同时改判上诉人不承担任何违约责任。2、请求判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院未能查明实际剩余租期，导致对剩余租期租金物品使用费金额的认定出现错误。上诉人应向被上诉人返还剩余租金xxxxx元、物品使用费xxxxx元。2、一审判令上诉人承担违约金缺乏法律事实依据，应改判我方不承担违约金。

某某公司辩称，1、第四租赁年度未履行的剩余租期应在xxxx年7月26日起算至xxxx年4月24日止，而非xxxx年3月20日起算。2、原审法院要求某公司承担违约金xxxxxx元，事实清楚，于法有据，应予支持。

某某公司向一审法院起诉请求：解除某某公司、某公司双方签订的房屋租赁协议；2、某公司向某某公司支付违约金xxxxxx元；3、某公司退还某某公司剩余租期租金xxxxxx元、租赁房屋面积差租金xxxxxx元、剩余租期物品使用费xxxxx元、押金xxxxx元，合计xxxxxx元；4、某公司赔偿某某公司损失xxxxxx元。

一审法院认定事实：xxxx年5月9日，双方签订《房屋租赁协议》，约定某公司将其位于郑州市xxx路xx号的商业用房租赁给某某公司，租赁期限15年，自xxxx年4月25日至xxxx年4月24日，合同同时对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，某某公司依约履行合同义务，向某公司缴纳押金xxxxx元及物品使用费xxxxx元并按约定缴纳房租。xxxx年年初，某某公司将第四年租金xxxxxx元及物业费xxxxx元支付某公司。xxxx年5月18日至xxxx年7月26日，某某公司承租房屋多次停电，无法正常使用。xxxx年7月26日，某某公司向某公司送达解除房屋租赁协议通知。

一审法院认为，某某公司与某公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方当事人均应依照约定履行各自义务。本案中，合同签订后，某某公司根据合同约定向某公司支付了xxxxx元押金，xxxxx元物品使用费，并按约定金额支付租金，某公司向某某公司依法交付房屋。xxxx年5月18日至xxxx年7月26日，某某公司承租房屋多次停电致使合同无法履行。xxxx年7月26日，某某公司向某公司送达解除房屋租赁协议的通知，某公司亦同意提前解除合同。故对某某公司请求判令解除某某公司、某公司之间的房屋租赁协议的请求，法院予以支持。对某某公司要求某公司支付违约金xxxxxx元的请求，根据本案查明的事实，本院予以支持。对某某公司要求某公司退还剩余租期租金xxxxxx元的请求，根据双方的合同约定，经计算，某某公司该项请求并未超出某公司应当支付的数额，法院予以支持。对某某公司要求某公司退还租赁房屋面积差租金xxxxxx元的请求，法院认为，某某公司在签订租赁合同时应已对租赁物有清晰认识，在对租赁物清晰认识的基础上签订租赁合同，在签订合同后以面积差要求退还房租于法无据，法院不予支持。对某某公司要求某公司退还物品使用费xxxxx元，返还押金xxxxx元的请求，根据合同约定，法院予以支持。对某某公司要求某公司赔偿损失xxxxxx元的请求，因某某公司已主张了违约金，且未提交证据证明违约金低于造成的损失，故对某某公司该项请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事所诉法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除郑州市某某餐饮管理服务有限公司、河南某某房地产集团有限公司于xxxx年5月9日签订的《房屋租赁协议》。二、河南某某房地产集团有限公司于本判决生效后十日内返还郑州市某某餐饮管理服务有限公司租金xxxxxx元、押金xxxxx元、物品使用费xxxxx元、违约金xxxxxx元，共计xxxxxx元。三、驳回郑州市某某餐饮管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费xxxxx元，由郑州市某某餐饮管理服务有限公司、河南某某房地产集团有限公司各负担xxxx元。

本院经审理查明的事实与原审法院一致，另查明，涉案商业房双方已于xxxx年3月19日进行交接。

本院认为，结合案情，某某公司承租涉案房屋因多次停电不能正常使用，合同无法履行进而导致双方合同解除，xxxx年7月26日，某某公司向某公司送达解除房屋租赁协议的通知，某公司未及时回复亦未及时办理交接手续，基于以上情形，对于迟延交房造成的租金损失，应由某公司负担，一审判决对于剩余租期的计算并无不当。某公司认为其不应承担违约责任，现有证据不能证明该主张。综上所述，某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费xxxx元，由河南某某房地产集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　成　锴

审 判 员　　王　怡

审 判 员　　李剑锋

二〇一九年五月十七日

法官助理　　唐珍珠

书 记 员　　理炳皓