房屋买卖合同纠纷中，卖方辩称向买方交付了钥匙已完成房屋交付义务能否成立？

律师观点分析

房屋买卖合同纠纷中，卖方辩称向买方交付了钥匙已完成房屋交付义务能否成立？

——郑州二七法院判决原告武某某诉被告贾某某、某某房屋管理事务中心房屋买卖合同纠纷

【裁判要旨】

法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告贾某某向原告出具的《约定》系其真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，其应当按照约定履行义务。原告依约向被告贾某某支付房款XX万元后，被告贾某某并未按照约定向原告交付房屋并配合原告办理过户手续。被告贾某某的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告贾某某退还房款XX万元，于法有据，法院予以支持。

郑州市某某房屋管理服务中心并非房屋买卖合同当事人，亦未收取武某某购房款项，郑州市某某房屋管理服务中心与武某某之间无合同关系，武博要求郑州市某某房屋管理服务中心承担连带责任，无相应法律依据，法院对其主张不予支持。

【案情简介】

河南贞实律师事务所张尽安律师作为原告武某某的代理人向法院诉讼称，2011 年 5 月，被告贾某某在郑州市某某某某厂院内的套房准备出售，原告通过母亲张某某1与中间人从中商谈，双方形成购房合意。当时被告贾某某向原告提供了盖有第二被告所隶属单位“郑州市某某房产管理局某某管理所”公章的收据四份（显示金额共XX万元），其编号分别为00XXXXX、00XXXXX、00XXXXX、00XXXXX，并同时向原告方提供了“郑州市某某房产管理局某某房管所出具的证明一份”，证明包括涉案房屋在内的两套房款共计XXXXXX元，已经由该单位收取，“由于本人原因愿将这两套住房转让给同事窦某某和许某某、许某某后又转让给武某某，转让房款直接转入贾某某账户”。原告方据此相信了其房源的合法性，并相信了第二被告证明的内容：即被告下属机构“郑州市某某房产管理局某某房管所”同意贾某某转让其内部职工集资房的事实。故原告分别于2015年4月3日按“郑州市某某房产管理局某某房管所”证明内容，将涉案转让款项XX万元通过现金及转账方式分二次付款，且向贾某某另行支付转让费XX万元。当时原、被告双方约定的套房面积为XXX平方左右。“如武某某放弃购房，贾某某应全部退还购房款，并附带银行利息。”原、被告双方形成房屋转让之后，被告贾某某又分别向原告提供了“房子认领通知”、“房子认购协议”等文件，但由于案涉房屋产权等方面纠纷，被告无法履行房屋交付行为。据此原告依法诉至法院要求：2．请求被告贾某某依法退回原告支付的XX万元转让款，并按银行同期贷款利率计算利息；3.第二被告郑州市某某房屋管理服务中心对此承担连带赔偿责任；4．诉讼费用由被告予以承担。后原告放弃第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求明确为：请求判令被告贾某某依法返还原告支付的XX万元购房款，及利息XXXXXX元（利息计算：以XX万元为基数，自2015年4月3日起按照 LPR/银行同期贷款基准利率计付至付清之日止，暂计算至起诉之日，即 2023年2月21日）。

【被告答辩】

被告贾某某辩称，

一、答辩人与被答辩人关于郑州市某某嵩山路某某厂院内X号楼X单元X楼XXX室房屋买卖的民事行为，双方已经结束，双方按照约定均已履行完华，答辩人实际收到的购房款为XX万元。

二、答辩人系郑州市某某房产管理局某某管理所原职工，响应和符合当时政策，郑州市某某房产管理局某某管理所参与了郑州市某某嵩山路某某厂院职工集资安置房建设，为此郑州市某某房产管理局某某管理所职工有资格购买了此处集资安置房。

三、答辩人在单位任职副所长，按照所里工作安排暂时具体负责中原路XXX号院产权证的办理和某某嵩山路某某厂院职工集资安置房建设的文书工作（购房人登记等）。

四、答辩人同事李某某介绍与张某某12相识，张某某12说想要给朋友张某某1买一套房，这时单位的集资建房款都已交过。2015 年有一个叫罗某某的购房户分得一套 XX平方米的不要了就转给了武某某，罗某某不要XX平方米的房子主要是想要一套大面积的，因此当时罗某某的钱未退还。被答辩人占用该房三年左右后，张某某1找到答辩人说想要套大面积的房子，此时答辩人手里正好有一套XXX平方米左右的房子，该房子是本单位许某某不要转给答辩人的，答辩人把集资款退还给了许某某。

五、2018年答辩人把X号楼X单元X楼XXX室交付给了被答辩人，被答辩人已经实际占有，并把生活物品存放在该房子里，但是被答辩人多年来没有入住。物业曾通知答辩人购房车位，答辩人及时通知了张某某1，张某某1说不要车位。

六、被答辩人提交的证据中贾某某出具的收条（贾某某认可）、房子认领通知（贾某某不知道）、房子认购协议书（贾某某不知道），也都进一步证明了涉案房屋已经实际交付。涉案房屋被答辩人没有管理好又被物业出售是因为武某某原因造成的。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。

被告郑州市某某房屋管理事务中心未答辩，亦未举证。

【法院裁判】

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告贾某某向原告出具的《约定》系其真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，其应当按照约定履行义务。原告依约向被告贾某某支付房款XX万元后，被告贾某某并未按照约定向原告交付房屋并配合原告办理过户手续。被告贾某某的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告贾某某退还房款XX万元，于法有据，本院予以支持。被告贾某某辩称仅收到原告支付的房款XX万元，该数额与其向原告出具的《约定》不符，故本院对其该项答辩意见，不予采纳。原告要求被告贾某某支付利息，于法有据，本院予以支持，结合本案合同履行情况及双方过错程度，本院酌定利息以XX万元为基数自起诉之日即 2023年4月20日起至实际清偿之日止按 2023年 4月份全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。原告诉请过高部分利息，本院不予支持。因原告未直接向郑州市某某房屋管理服务中心支付房款，且郑州市某某房屋管理服务中心出具的收据交款人姓名亦非原告，故原告要求被告郑州市某某房屋管理服务中心承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。被告某某辩称，其已向原告交付钥匙，案涉房屋被收回系原告过错。但房屋系不动产，仅仅交付钥匙不能认定其已完成房屋的交付义务，故被告贾某某的该项答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告贾某某于本判决生效之日起十日内支付原告武某某购房款 XXXXXX元及利息（自 2023 年 4 月 20 日起至实际清偿之日止按 2023 年 4 月份全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；

二、驳回原告武某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取XXXX元，由原告武某某负担XXXX元，由被告贾某某负担XXXX元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

【办案感悟】

原告武某某诉被告贾某某、郑州市某某房屋管理事务中心房屋买卖合同纠纷一案，由于原告曾委托某律所的律师承办该案件四五个月仍停滞在诉调阶段，原告经人介绍找到河南贞实律师事务所张尽安律师，本律师给原告及其家人对该案件从法律层面以及其他层面进行了详细深入的剖析以及预判，原告最后决定委托本律师作为原告一审阶段代理人。

本律师介入后，结合案件情况有针对性的进行证据搜集，尤其是从被告贾某某返还购房款利息、房屋管理事务中心担责方面搜集证据。但由于其他因素影响，最终未判该房屋管理事务中心担责，这也是预料之中的。

1、原告有权要求被告贾某某返还购房款XX万元，并附带银行利息

原告与被告贾某某双方形成房屋转让合意，原被告双方虽然就房子认购协议洽谈未签字，但是贾某某承诺如武某某放弃购房，贾某某会全部退还购房款，并附带银行利息。

一审法院认为，“结合本案合同履行情况及双方过错程度，酌定利息以XX万元为基数自起诉之日即 2023年4月 20日起至实际清偿之日止按 2023年 4月份全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。原告诉请过高部分利息，本院不予支持”,本律师对此不敢苟同。

2、房屋管理事务中心应否担责以及如何担责的问题

这就需要考虑房屋管理事务中心的下属机构郑州市某某房产管理局某某房管所出具的同意贾某某转让其内部职工集资房、转让款直接转入贾某某账户的证明是否存在过错，以及该过错与原告武某某母亲才代武某某向贾某某个人账户转款之间是否存在法律层面的因果关系，如果有过错并且存在法律层面的因果关系，那么房屋管理事务中心需对其下属机构郑州市某某房产管理局某某房管所的行为承担责任。

一审法院认为，“郑州市某某房屋管理服务中心并非房屋买卖合同当事人，亦未收取武某某购房款项，郑州市某某房屋管理服务中心与武某某之间无合同关系，武博要求郑州市某某房屋管理服务中心承担连带责任，无相应法律依据，法院对其主张不予支持”,本律师对此不敢苟同。

【法律依据】

《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。